谭律师之生活法律难题100问（四十五）

（四十五）交房后发现当初的小承诺没有履行怎么办？

法律解答：

无论买新房还是二手房，如果希望减少纠纷，强烈建议将购房过程中双方全部的约定事项写进合同中。比如说学区房问题，比如说一些随房赠送的家具等。一方面如果只是口头协议没有写进合同，之后会维权无凭。另一方面，即使小纠纷，维权成本也很大。除了写进合同中，也最好约定清楚相应的违约责任。对卖家而言增加违约成本反倒能促使卖家诚信履行合同，对买家而言交易的可靠性也大大增强。事前约定好的事情双方也不会引起纠纷产生不适。

如果双方协商的附随义务没有写进合同，事后发现卖家未按约定交付，很难主张权利。没有证据就只能吃哑巴亏了。

法律依据：

《合同法》

第六条诚实信用原则

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依合同履行义务原则

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条严格履行与诚实信用

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条合同约定解除

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十五条解除权消灭

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第九十六条解除权的行使

当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条解除的效力

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条拒绝履行

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

栏目介绍：

法律渗透在生活的方方面面，但不是每个人都是专业律师，知法懂法。根据日常接待咨询中出现较多的生活法律难题，特开通“谭律师之生活法律难题100问”普法栏目。普法栏目自2020年2月22日开始更新，每日一更，风雨无阻！如有想要了解的法律问题，欢迎留言！

2020．4．6--End