谭律师之生活法律难题100问（四十一）

（四十一）签订《房屋买卖协议》后，房子涨价了，卖家可以根据情势变更原则不卖房子了吗？

法律解答：

买卖二手房往往涉及到贷款是个很漫长的过程，有时候遇上房地产市场不稳定，房屋涨价也是有可能的。那么房屋涨价后，卖家可以根据情势变更原则反悔不卖房子吗？

回答这个问题的时候，先得科普一下法律上的“情势变更原则”是什么。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

情势变更不同于商业风险。其一，商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、市场价格涨落等属此类；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见，能预见；对情势变更，当事人未预见，不能预见。其三，商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人；而情势变更则不可归责于当事人。

很显然，房屋的市场价格涨跌是属于商业风险，卖家自然是不能根据情势变更原则要求解除合同。一般买卖合同中都会将合同签订后，房屋价格涨跌不影响购房总价的条款写进合同，根据此条款执行，卖家也不能随意解除合同。同理，房屋跌价，买家也不能要求变更合同。

那如果卖家说愿意双倍返还定金是否可以要求解除合同呢？首选得看合同中是否有这个约定，如果有，那么可以按照这个条款执行。如果没有，作为违约方是没有选择权的，这时候还是取决于买家是否继续履行合同。但是这种情况要求买卖双方的合同没有瑕疵，不存在继续履行的困难。比如说合同签订主体的合格，卖家必须是全部登记所有权人，房屋价格符合签订时的一般市场价格。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 

栏目介绍：

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2020．4．2--End