不动产婚内共同还贷所对应的增值部分的计算方法

法律依据

1.《最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)》第十条：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2.最高人民法院民一庭意见

  在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额=以夫妻共同还贷部分×不动产升值率。

不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本

不动产成本：购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金跟物业费）

  友情提示：应注意到文中“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：

  一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

  二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。

（以上内容改编精简源自《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载于《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2016年6月出版，执笔人：最高人民法院民一庭吴晓芳。）

3.《江苏高院：家事纠纷案件审理指南》第30条

30、《婚姻法解释三》第十条规定的不动产婚内共同还贷及增值的补偿数额应当如何计算？

补偿数额可以按以下公式计算：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。如果夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据。若在个案中计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额的一半时，应当依照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。

增值率计算方法详解

为了便于大家的理解，在此举个案例做说明。

案例：

A与B于1996年相识并恋爱，1999年开始同居。

2007年8月18日，A出资购买位于无锡市鑫茂苑的房屋，房屋登记在A与C（A与前妻之女，1990年9月19日出生）名下。购房款总计419742元，A向银行以其个人名义贷款29万元，贷款期限5年，至2012年8月9日止，还款方式等额本金。购房的其他费用：契税8394.9元、大修基金6814元、煤气2800元、物业费3000元、测绘20元、办证及代办费250元+18元+330元、印花税125.92元。

2009年5月25日，A与B办理结婚登记。此时房价经评估为51.51万元。

2012年8月9日，贷款还清（全部由A偿还），共计还本金29万元，利息40445.99元。其中2009年5月25日至2012年8月9日期间，还贷214790元（利息26289.89元）。

2018年1月31日经无锡市中级人民法院调解离婚，A支付B共同还贷金额107395元。此时房价经评估为133.02元。

1. 一审法院计算的增值率

  增值率=665100元÷（257550元+13144.95元）=2.46

  一审法院认为：2009年5月25日A与B登记结婚时鑫茂苑房屋价格为51.51万，对应A所有房屋价格为25.755万元，2018年1月31日A与B离婚时鑫茂苑房屋价格为133.02万元，对应A所有房屋价格为66.51万元；A与B共同还贷为214790元（其中利息为26289.89元），其中对应A所有房屋部分还贷为107395元（其中利息为13144.95元）。因此，A房屋的升值率计算方式如上。

2.二审法院计算的增值率

  增值率=1330200元÷515100元=2.58

  二审法院认为：离婚时贷款已还清，因此不应当将利息计入成本中，应当仅以离婚时评估机构的评估价为成本价。

  （备注：该观点系二审法院庭审时跟双方代理人沟通的观点，因明确表示若不服一审的计算方式，将以该计算方式改判。经过与当事人沟通，为降低风险，后在庭审中同意按照一审法院的计算方式计算增值率。故该二审法院观点未出现在判决书中。本文仅提供现实法院中存在的一种计算思路供参考。）

3.律师计算的增值率

  增值率=1330200元÷（515100元+26289.89元+8394.9元+125.92元+20元+250元+18元+330元）=1330200元÷550528.71元=2.42

  律师观点：根据本文开始提供的法律依据，无论是最高院还是江苏省高院都认为，在计算案例中结婚前购买不动产离婚时还贷已还清的情形时，“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。

4．不动产增值率计算方法思考与总结

不动产婚内共同还贷所对应的增值部分=以夫妻共同还贷部分×不动产升值率【不动产升值率=不动产离婚时现价格÷不动产成本[不动产成本=结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金跟物业费)]】

注意：

如果离婚时，贷款尚未归还完毕，只能将离婚时夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。

结语

本文仅对不动产婚内共同还贷所对应的增值部分如何计算做探讨。欢迎各位批评指正。之后将继续撰文讨论计算出来的夫妻共同还贷及其增值部分应当如何分割。敬请期待。（END）