律师观点分析
原告:张X,男,1988年9月18日生,,汉族，住东台市。
委托诉讼代理人：董XX，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：郑X，江苏XX所实习律师。
被告:朱XX,男,1975年9月24日生,,汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：顾XX，无锡市北塘区创友法律服务所法律工作者。
被告：许XX，女，1978年9月2日生，，汉族，住无锡市滨湖区，系朱XX之妻。
委托诉讼代理人：谭XX，江苏XX律师。
原告张X与被告朱XX、许XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张X的委托诉讼代理人董XX、郑X，被告朱XX的委托诉讼代理人顾XX、许XX的委托诉讼代理人谭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张X向本院提出诉讼请求：1.解除其与朱XX于2016年7月8日签订的《房屋买卖合同》；2.朱XX、许XX共同返还其预付房款50万元并共同承担以50万元为基数，以同期银行贷款利息为标准，从2016年7月11日起至实际支付日止的资金占用损失；3.朱XX、许XX共同承担其因签订、履行合同所遭受的实际损失（包括房屋差价损失500000元、装修费用6万元、中介费40500元）。事实和理由：其与朱XX订有房屋买卖合同，其依约交付了首付款，也从朱XX处取得房屋钥匙并进行了装修，但后因房价上涨，朱XX遂以共有人许XX不同意为由拒绝配合过户，导致其无法继续履行合同。
朱XX辩称：同意解除合同和返还50万元首付款。对50万元的利息，只同意支付2016年7月11日至2016年11月18日期间的利息。其在2016年11月18日即向张X发出随时可以返还50万元本金通知，张X不告知账号，导致我方无法履行；对于房屋差价损失不予认可。其认为本案鉴定基准日2016年10月10日的市场价格与张X变更诉请之日2016年12月6日的价格相差2000元/平方米左右，应以2016年12月6日的价格为准；对装修费用，张X没有证据证明，其不予认可。张X只做了两个衣柜、封了两个阳台，没有那么大的损失；对中介费，其认为中介负有相关责任，没有对合同审查，不应当收取中介费。
许XX辩称：同意解除合同。其作为涉案房屋的共有人，朱XX在未经其授权和同意的情况下私自出售共有房屋，也是受害者，不应承担任何责任。
经审理查明：2016年7月8日，张X与朱XX在无锡XX公司（下称中介公司）的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定朱XX将其与许XX共有的位于无锡市滨湖区XX95-2104号房屋（137.04㎡）以150万元的价格出售给张X。同时双方还约定，如有一方违约导致合同解除的，应支付守约方房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介公司收取的佣金不予退还。
合同签订后，张X向朱XX支付了定金10万元和首付款40万元，向中介公司支付佣金40500元。朱XX也将涉案房屋的钥匙交给张X用于装修。张X在涉案房屋内封了三个阳台，做了两个衣柜。后朱XX口头通知张X，称其妻子许XX不同意出售涉案房屋，要求解除合同。
2016年10月12日，张X向本院提出诉讼请求，要求朱XX、许XX继续履行合同。许XX答辩称其对朱XX出售涉案房屋不知情，也不同意出售。故张X变更诉讼请求如前，并申请以2016年10月10日为评估基准日对涉案房屋的市场价格进行鉴定。2017年2月22日，江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司（下称XX公司）受托对涉案房屋的市场价值作出评估，认定涉案房屋于2016年10月10日可能实现的市场价值为206.38万元。后因朱XX对鉴定基准日提出异议，称应当以2016年12月6日为鉴定基准日。本院向XX公司发函征询：涉案房屋在2016年10月10日与2016年12月6日期间市场价值是否存在差异。XX公司回函称，涉案房屋在2016年10月10日与2016年12月6日期间的市场价值不存在显著的差异。
本院于2017年3月15日的庭审中，双方均同意解除涉案合同。
另查明，朱XX与许XX于2002年7月10日登记结婚，涉案房屋于2014年10月13日登记为朱XX和许XX共同共有。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《定金收据》、《收据》、《无锡市房屋登记薄证明》、《无锡市存量房买卖合同》及当事人陈述等证据证实。
本院认为：张X与朱XX签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。涉案房屋系朱XX、许XX夫妻关系存续期间的共有财产，现共有人许XX明确拒绝出售，导致涉案合同无法继续履行。现张X要求解除涉案合同，朱XX、许XX均已予以认可，本院予以确认。
法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张X主张了房屋差价损失500000元、装修费用6万元、中介费40500元以及已付款项利息损失。关于房屋差价损失。本院认为房屋差价损失赔偿的目的是为了让守约方基于合同能够履行所获得的利益得到弥补，使守约方能够在遭受违约之后仍然有能力购买到相同区位、相同类型的房屋，而不是单单补偿在固定某一特定时间节点上的价值差异。因此，根据XX公司的鉴定结论以及回函，张X所主张的50万元房屋差价损失具有合理性，本院予以支持；关于装修费用。因双方均未能提供涉案房屋内张X已装修部分的财产价值依据，故本院酌情认定为2万元；关于中介费损失。按照双方的合同中解除合同中介费不退的约定，张X已经支付的40500元必然成为其因为涉案合同解除的损失，该损失应当由违约方承担。至于中介公司在涉案交易中是否存在居间不当以及是否应当承担损失的问题，因涉及其他法律关系，本案不予理涉。关于已付款项利息损失的问题。现朱XX自愿承担2016年7月11日至2016年11月18日期间的同期人民银行贷款利息，本院予以确认。至于其他期间的利息损失，本院认为本案处理的是基于合同解除的整体利益损失，由于该款已转化成房屋价值的一部分，本院已以房屋差价的形式予以综合考量，不应再行考虑。关于许XX的责任问题。因许XX并非涉案合同的相对方，因此张X在本案中所有向许XX提出的主张均没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张X与朱XX于2016年7月8日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月15日解除；
二、朱XX于本判决生效之日起十日内退还张X500000元并以该款为基数支付自2016年7月11日起至2016年11月18日止的同期人民银行贷款利息；
三、朱XX于本判决生效之日起十日内赔偿张X屋差价损失500000元、装修费用损失20000元及中介费损失40500元；
四、驳回张X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27804元、保全费5000元、鉴定费15094，合计47898元，由张X负担980元，朱XX负担46918元。
服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
谭春兰律师