这几个月来，深圳二手房买卖的业主要求加价或者解除合约占了全部二手房交易量的一半以上。很多业主认为，解除合同的代价只是双倍返还定金，赔偿的定金比起上涨的差价，少得多，所以值得违约。

事实真是如此吗？

深圳市的二手房买卖合同的违约责任条款，双倍返还定金或者支付20% 房价的违约金。根据这个条款，在业主根本违约的情况下，买方可向法院起诉，提出以下三种诉求，一是要求业主双倍返还定金；二是要求业主支付房价20%的违约金；三是要求退回定金，并要求支付20%的违约金；四是要求退回定金，并要求支付20%的违约金，赔偿其他损失。

比较这三种诉求，哪种最大程度维护了买家的利益？这个要看房价和已交定金数额来考量。

在现在深圳动辄三五百万的房价来看，定金数额一般从10万到30万不等，几乎没有超出30万元的。第一种拿回定金，再赔偿定金10-30万元；第二种获得违约金60-100万元，再减掉定金10-30万元，实际获赔50-80万元，第三种拿回定金，赔得违约金60-100万元。第四种在第三种的基础上再赔损失。相比之下，如果完全按照合同约定判决，显然第三种诉求的利益最大化。但是第四种有无可行性呢？

第四种其实是由法律依据的

合同法第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获
得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同
可能造成的损失。

这就是说，业主违约给买家造成的损失，包括履行后利益，在具备强制过户的条件时，可起诉至法院来实现。不具备强制过户条件的，违约损失如何确定和赔偿？

以下两个权威文件可以参考

一是上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

第十八条 因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。

　　双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。