下面两个房产买卖官司是年末岁初新近判决的，同样的购房,不同样的结果,两位买家是一家欢乐一家愁,很值得其广大购房者关注,切莫只顾买买买，落得来日愁愁愁。哎哎！

一个是同行在深圳的法院办理的买家诉请业主将夫妻共同房产过户，一个是笔者在东莞的法院办理的买家诉请业主将夫妻共同房产过户。现在笔者拿出来通过对比，向各位房客揭示造成“同是购买夫妻房，判决咋就不一样”的原因所在。

说“同是购房夫妻房”，主要在于两个房产都是登记在夫妻一方名下，都是登记的一方单独与买家签的合同，都是没签合同的一方出来拒房子，都是买方诉请法院判决过户，并要求业主赔付逾期履行的违约金，以及保全费和律师费。

说判决不一样，就简单了，一个判决驳回业主的上诉，支持买方，判令业主过户，赔付违约金，承担以上费用（见判决一）；一个判决是全盘驳回买方的过户请求和赔付违约的请求，以上所有费用买方自负（见判决二）

现在要讲讲同是购买夫妻房，判决咋就不一样的原因了。现面结合夫妻共同房产买卖的法律来讲讲。

完整的房产买卖由两个大的基本环节组成,即签订买卖合同和履行合同，房产过户又是履行合同的关键行为。

嗯，第一个大环节，登记姓名的夫妻一方与买家签订合同。在房产登记在夫妻一方名下的情况下，根据最高人民法院发布的关于买卖合同纠纷的司法解释规定，只需要房产证书上登记名字的一方签字了，合同就是有效的。

好了，进入第二个大环节，买卖双方履行合同。这时可能会出现两种情况，如果合同一路顺畅地履行了，买卖双方各取所需，一方收了钱，一方拿到房，你好我好，和和气气，这就最好了。还一种情况就是本文两个判决讲到的，就是没有登记姓名的一方出来表示不同意出卖房子，这是最让买方伤脑筋的。去年至今，深圳及周边的东莞的房价暴涨，几乎是从签订合同到过户前的短短三五个月里，一套合同价四百万元的房子，在这期间行情涨价一百万甚至更多，不是啥稀奇事。在房产登记在一方名下的情况下，业主那边没有登记名字的一方往往会出来说，我老公/老婆没跟我说，就背着我签订合同，我都不知道，我是不同意卖的，这房子不能卖。当然其中也确实有不知道的。

说到这里，大家可能一致认为这没登记名字的一方说这话不是无理取闹嘛，最高人民法院都说了登记名字的夫妻一方签字了，合同就是有效的，受法律保护的，就得继续履行合同，由不得你无理取闹，想钱想疯了，是不？一边凉快去！

打住，这里郑重提示一下，还真不是无理取闹，而是有法律依据的。《物权法》就规定了，出卖夫妻共有房产，应当经夫妻一致同意，但夫妻之间另有约定，或者夫妻对房产约定的份额且占2/3以上份额的一方同意的除外。登记夫妻一方名字的房产证（不动产权证），显然没有2/3份额一说。还有，《婚姻法》规定夫妻对共有财产有平等的处分权。这两个法律说的处分，其意思是指使房产过户。原则上讲，没有夫妻一致同意，共同财产是不能转让的。

到此，大家可能会想，如果有证据证明业主没有登记名字的一方在签订合同时或者签订合同前就知道签订合同一事，是不是就可以不理睬他/她的“无理取闹”，要求继续履行合同呢？

对了，这个想法观点是完全正确的！上面的两个判决之所以完全不同，就在于第一个判决的买家一方向法庭提供了证据证明业主的妻子是同意其丈夫签订合同的，属于夫妻一致处分共同财产的情形，合同有效，且继续履行合同，支持过户不违反房产全体共有人的意思。第二个判决的买家没有提供证据证明业主一方的妻子（诉讼第三人）在签订合同前同意出卖房产，相反业主表示没有告知其妻子，就单独与买方签订了合同，而后业主妻子一直表示不愿意出卖房产。

从常理看上去第二个判决对买家似乎不公平，毕竟买家如约支付了定金，也没有其他违约之处，倒是卖家收了定金，没有履行合同，属于根本违约，却没判令赔付违约金，还不用退回定金。

其实法律是使公平的，有时候就看当事人自己怎么认识自己的地位，怎么运用法律维权了，对自己的地位认识不准，对法律不够了解，可能会受损了也无法维权。就本文的情况来讲，根据最高人民法院发布的关于买卖合同纠纷的司法解释规定，买方可以解除合同，要求业主退回定金，并赔付违约金，支付签订合同后至解除合同前这段时期内的同等房屋价格上涨差价。

综合以上法律来看，一方面规定不予过户，保护了不知情的夫妻一方的共有权，一方面规定合同有效，允许买家解除合同，支持返还定金，追究违约金和其他损失，让买家有效维权，做到了一碗水端平地保护双方利益。

判决一

判决二

相关法律规定

1，《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2，《婚姻法》第十七条第二款  夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

3，《婚姻法司法解释一》第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

　　(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

　　(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

4，《婚姻法司法解释三》第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

5，《买卖合同纠纷案件司法解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。