房价不涨反降，离婚还要分钱么？

前言

近日，笔者接到多起婚姻咨询，都涉及婚后房产贬值如何分割的问题。举例如：咨询人婚前在杭州市中心某老小区购买一套二手房，首付三成剩余按揭。房子结婚后用作婚房，按揭每月正常归还。后恰逢杭州学区政策改革，房屋不涨反降，市值缩水达30%。屋漏偏逢连夜雨，夫妻感情此时也出现问题，昔日的爱人要求离婚并分割房产。

房产价值动辄上百万，特别是杭州地区的房产，整体处在保值增值的状态，几百、上千万价值实属平常。此前无论是经办案件，还是解答咨询，笔者碰到的基本上都是房产增值要求分割收益的情况，鲜少碰到房产贬值的情形。但最近频频遇到的咨询不得不让人正视当下的房产形势以及离婚房产分割的另一种可能。

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part one

前几日，腾讯网出了一篇标题为“房价，跌懵了”的文章。文章指出：2023年的房价走势给人的整体感觉就是“跌懵了”，70个大中城市中，全年新房价格上涨的城市仅有17个，而全年二手房价格上涨的城市仅有4个，房价处于持续的下行态势。杭州部分区域的房价，特别是一些老小区、存量区等受学区政策调整、后疫情经济等因素影响，房价缩水也比较严重，有些甚至跌破了首付。

原《婚姻法》以及现施行的《民法典》，对于一方婚前支付首付购买房产并登记在己方名下，婚后用夫妻共同财产还贷，均规定了离婚时购房人应当就婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分给予对方折价补偿。关于具体的补偿计算方式，各地司法实践略有不同，大致有三种不同的计算方式：

第一种是：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2

第二种是：[婚后还贷本息总额÷（首付款+贷款本金+已付利息+房产税费）]×离婚时房价÷2

第三种是：婚后还贷本息总额÷结婚时房产价格×离婚时房价÷2

浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》的通知（2016年6月27日）第9条规定：“《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算？答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。”显然，浙江省采取的是第一种计算方式，也是目前全国法院采取较多的一种方式。

前述是针对房产增值的情形，那房产贬值又当如何处理呢？

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part two

笔者以“离婚纠纷”“离婚后财产纠纷”“房产贬值”等为关键词，检索到的案例较少，以昆明市中级人民法院（2017）云01民终第1371号案件最为典型。

案例情况大致如下：赵某艺、王某江原系夫妻关系，双方于2012年登记结婚，王某江婚前于2009年购买房屋一套，购买时房价为74万余元，首付24万余元，贷款50万元，总利息为31万余元，婚内共同还贷29万余元。赵某艺起诉要求判令王某江补偿双方婚姻关系存续期间为该房屋共同还贷支付的款项及该房产相对应财产增值部分。

一审法院以“婚后还贷本息总额÷（购买时房价应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2”的计算方式判决王某江补偿赵某艺共同财产分割费。王某江上诉认为离婚时房价相比结婚时房价更低，不存在增值。

二审认为，分割婚后共同还贷款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提，且增值应为婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方个人财产，不动产增值率=离婚时不动产现价格÷不动产成本（结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用）。经评估确定，双方结婚到离婚诉争房屋没有增值，反而贬值，最终二审未支持增值分割请求。

而就房屋贬值损失是否需要对方承担，二审认为房产买卖合同系王某江婚前签订,购买的位置、楼层、朝向系其选择，赵某艺只参与婚后共同还贷不应承担房价下跌的风险，故改判王某江按实际还贷金额的一半对赵某艺进行补偿。

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part three

通过如上案例可知，法院倾向于认为婚前购房婚后贬值的风险由购房人自行承担，也即按照共同还贷金额为基数对另一方予以补偿。但相比房产增值的情形，购房同样是购房人的决策，但就增值部分需要对另一方给予补偿，类似情形的不同处理是否公平？

针对房产贬值情况，浙江省高院解答亦指出：“如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。”浙江省高院对房产贬值的情况并未规定一律按婚后共同还贷金额为基数，而是预留了具体问题具体分析的空间。

综上，针对一方婚前购房婚内共同还贷的情形，如是房产增值情形则较为明确。但值得思考的是，如增值主要是在婚前发生，婚内增值空间不大，则购房人一方仍可以考虑请求法院以结婚时房价作为参照因素。如若不幸碰上房产贬值的情形，则双方还是要做好按婚后共同还贷金额为基数进行分割的心理预期。

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