开发商逾期办证应向购房者承担违约责任

（骆文龙律师  13661676199）

【案情回放】

    2005年7月25日，业主徐某与京城某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之内为徐某办理商品房的产权证。

    2005年11月30日，该房地产公司按照合同约定通知徐某验收房屋并办理了入住手续，徐某入住后一直催促开发商尽快办理房屋产权证，开发商却以各种理由推诿，并称只要在365日内为徐某办理了产权证都不算违约。到了2006年12月1日，开发商仍未办理房产证，又以合同约定的365日内办理产权证是指365个工作日内办理为由，让徐某继续等待。徐某不认可开发商的这种解释，多次找开发商要求尽快办理产权证，并称如若再不尽快办理将就拖延办理产权证的事实诉诸法律，要求开发商支付迟延交房的违约金。

    开发商认为，其已按合同约定的期限交了房间钥匙，徐某也办理了入住手续，其不存在延期交房的违约责任；办理产权手续必须双方共同到房产部门办理，单方不能办理产权手续，是徐某自己没有提供契税等办理产权证所需的手续，责任不在开发商。

    2007年7月，徐某将该房地产开发公司告到某市某区人民法院，要求开发商立即办理房屋产权证，并支付自2006年12月1日至产权证实际办理之日止的延期交房违约金。

【法院审理】

    在法院审理过程中，房地产开发公司辩称其已按合同约定期限履行了交房义务，徐某已实际使用房屋，产权证没能办理下来并不影响徐某居住，徐某不存在损失，故其不应承担迟延交房的违约责任。

    法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同履行必须遵循全面履行的规则。当事人未能全面履行合同约定或法定义务，则应承担违约责任。“全面履行”不但包括内容上的完整，还包括时间上的及时。在本案中，徐某与某房地产开发公司签订的商品房预售合同约定的交房条件是，该公司与2005年11月30日通知徐某办理入住手续并交付房屋钥匙，且该公司在交房后365日之类办理新建商品房初始登记手续，取得整个楼宇的房地产权证（俗称大产证），双方正式签订《房屋交接书》将徐某购买的该套房屋过户给徐某，为徐某办理房屋产权证（俗称小产证）。徐某虽然与房地产开发公司进行了房屋验收，并办理了入住手续，且实际使用该房至今，但该公司的交房义务并没有履行完毕。因为按照合同约定，该房地产开发公司未能在365日之内进行新建商品房的初始登记，没有消灭该房屋设定的贷款抵押，未缴纳房屋维修基金，未能够与徐某签订《房屋交接书》，并将房屋产权转移给徐某，因而法院认定该房地产公司违反了合同约定的交房条件，应当承担违约责任并支付违约金。

    因此，法院判决开发商于判决生效后10日内办理房产证，并承担延期交房违约责任，违约金按合同约定的方法计算，从2006年12月1日算至房产证实际办理之日至。

    【律师分析】

    本案中，逾期办证的原因是开发商未能在365日之内进行新建商品房的初始登记，没有消灭该房屋设定的贷款抵押，未缴纳房屋维修基金，未能与徐某签订《房屋交接书》，并将房屋产权转移给徐某。徐某未能在合同约定的时间内取得房屋所有权证，法院在分析造成逾期办证的主要原因后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，判决开发商开发商承担延期交房的违约责任。

    逾期办证情况的存在主要有四个方面的原因：一是开发商的原因，比如开发商的土地使用手续不合法、未支付土地使用出让金、违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可、没有通过综合验收或不能提供综合验收合格证明等；二是买房人的原因，例如买受人自己因多种原因经过催促不配合办证等；三是合同关系以外的第三人的原因，例如测绘部门、办证部门等工作失职或没有明确的期限；四是不可抗力，如自然灾害。因此，在追究逾期办证违约责任的时候，应当具体分析是由于何种原因造成办证逾期的，如果不是开发商的原因造成的，开发商不应当承担逾期办证的违约责任。

    有些开发商认为权属登记仅限于房屋所有权证，而不包括国有土地使用权证，这种观点于法无据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”因此权属登记应当既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。

    另外值得注意的是，开发商只是协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由开发商来保证取得房屋所有权证及土地使用权证。只有因为开发商的原因，导致购房者未能按时取得房屋所有权证或土地使用权证的，才可以要求开发商承担逾期办证的违约责任。

    【法条链接】

    《商品房销售管理办法》

    第三十四条  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

    《城市房地产开发经营管理条例》

    第三十三条  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第十八条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

    （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。