商品房因意外毁损购房者该怎么办？

问题：

如果买的商品房出现了意外的毁损灭失情况，该怎么办？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

另外，《中华人民共和国合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这是我国法律规定的风险责任负担的交付主义原则。

由此，万一出现了所购商品房因意外而毁损灭失的情况，存在已交付和未交付两种情形，购房者该如何应对呢？

房屋交付与否可判谁承担风险责任

解析：

江西商海律师事务所魏亮律师认为，上述法律条文可以分成两部分来理解。首先，是房屋的交付问题。这一点和合同法的态度是一致的，“转移占有”就视之为“交付”，但是允许当事人对此另有约定，如果没有约定的就按照此条法律的规定。

其次，是风险转移的问题。其中，此条文中的“风险”是指由于自然力的侵蚀造成的风险，是房屋的外在风险，如火灾、台风或者地震等所引起的风险，而不是指房屋内在的质量风险，在此意义上，房地产属于低风险的事物。这种风险在房屋的交付过程中发生了转移，而风险转移的核心分割点即为买受人接到出卖人的书面交房通知，但是在特殊的情况下即出卖人发出了交房通知，而买受人有正当理由没有接受的情况下，风险将不发生转移。此条款也遵守约定优先的原则。

所谓商品房的交付使用，就是出卖人（开发商）将已建成的房屋转移给买受人（业主）占有。其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，所以“交钥匙”即为商品房的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定“房屋交付使用”的内容。在此约定下，出卖人（开发商）不仅应当在合同约定的期限内向买受人（业主）“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，才能叫完成了“交付”的义务。这时，房屋的风险责任才发生转移。否则，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务，房屋的风险责任也就随之转移。

房屋抗震级别不达标遭遇地震毁坏可索赔

支招：

律师表示，如果排除战争因素，房子遭遇毁损灭失的自然力主要来自地震。如果地震造成房屋毁损灭失，就需要检验，若经检验确系房屋未达到规定的抗震级别而被地震毁坏的，即使是房屋已经交付，购房者也完全有权请求解除合同并要求赔偿损失。

律师认为：一、当买受人接到收房通知的时候，如果经过初步判断，认为有正当理由拒绝收房，应当以书面的形式通知开发商，在此情况下，如果理由确实正当，那么风险承担方将仍然是作为出卖人的开发商，而不是作为买受人的购房者。二、应当注意的是，虽然买受人有权拒绝收房，并以书面的形式进行理由陈述，但是不能保证理由正当，这不是由买受人或者出卖人来进行判断的，如果双方不能就此达成一致，可由法院或者仲裁机构进行裁定。

已交付使用的房屋发生风险责任一般由买房人承担。根据法律规定，如果买房人与卖房人没有特殊约定，那么房屋的毁损灭失的风险，交付前由卖房人承担，交付使用后由买房人承担。也就是说房屋风险的转移与是否过户无关，而与是否已经实际转移占有有关。