二手房交易市场中，因合同标的房屋被司法查封而引发纠纷的情形也较为频繁。对于此类纠纷的处理，审判实践中通常会根据司法查封和合同签订的时间先后情况以及司法查封是否在法庭辩论终结前被解除的情况而采取不同的处理结果。
一、司法查封在前，合同签订在后。
1、出卖人故意隐瞒房屋已被司法查封的情况，买受人有权撤销合同并要求出卖人承担缔约过失责任。
【案例1】2009年7月29日，刘某与王某在上海某房地产经纪事务所的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定刘某向王某购买上海市普陀区某路某弄某号某室房屋（以下简称“该房屋”），房价款计人民币97万元。协议第二条买卖之房地产基本情况载明：“……2.5抵押状况：无抵押；……2.7其他；”。其后，刘某分别于协议签订当日及2009年8月1日向王某共支付了购房定金计人民币4万元。2009年8月16日，刘某经向上海市普陀区房地产交易中心查阅发现，该房屋在协议签订前已被被司法机关查封。2009年8月20日，刘某再次向上海市普陀区房地产交易中心查阅发现，该房屋的司法查封已于当日被解除。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当如实反映各自的真实情况。本案中，王某出售该房屋时故意隐瞒房屋已被司法查封的情况，导致刘某作出错误的意思表示，王某的行为已构成欺诈。根据《合同法》第54条、第58条的规定，刘某有权请求人民法院撤销其已签订的协议并要求王某返还已付定金。对于刘某因此受到的损失如查档费、差旅费、律师费等，王某故意隐瞒真实情况应承担主要过错责任，刘某疏于审查房屋权属状况应承担次要过错责任。因被撤销的协议自始无效，协议中约定的定金条款不发生效力，刘某无权要求王某承担双倍返还定金的责任。
法条链接：《合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、出卖人故意隐瞒房屋已被司法查封的情况，但买受人不请求撤销合同的，买卖合同有效，买受人有权请求继续履行合同。如司法查封状况在法庭辩论结束前未被解除的，买受人有权以合同目的不能实现为由解除合同并要求出卖人承担违约责任。
【案例2】2009年11月5日，陈某和李某在上海某房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖协议》一份，约定陈某将其所有的位于上海某路某弄某号某室房屋转让给李某，转让价款为人民币210万元，首付款为人民币63万元，其余房款通过银行贷款方式支付。合同签订当天，李某即向陈某支付了购房定金计人民币10万元。2009年11月8日，李某经向房地产交易中心查阅得知该房屋已被两家法院查封，查封金额共计80万元，遂起诉至法院要求解除合同并要求陈某双倍返还定金。一审法庭辩论前，该房屋的司法查封状况未能解除。
本案中，出卖人陈某故意隐瞒房屋已被司法查封的情况，存在过错，但由于买受人李某未申请撤销合同，双方签订的买卖合同可以认定为双方真实意思表示，应确认有效，双方均应严格遵守。因未解除查封的房屋无法办理产权过户手续，合同目的无法实现，李某有权要求解除合同、双倍返还定金。如果有证据证明定金少于房价涨幅的，买受人还有权结合其已付款情况酌情要求出卖人赔偿差价损失。
【案例3】2009年8月2日，王某与谢某在上海某房地产经纪事务所的居间介绍下签订《房地产买卖协议》，约定谢某将上海市某路某弄某号某室一套约74平方米的房屋转让给王某，转让款为85万元。协议签订当日，王某支付了定金10万元。2009年8月25日，王某准备按约支付首付款时，得知谢某因涉及债务纠纷，该房屋早已被法院司法查封。其后，王某提出将首付款支付到法院，谢某予以拒绝，双方经多次协商未果，王某遂起诉至法要求解除合同并要求谢某双倍返还定金。
本案中，双方签订的《房地产买卖协议》，系当事人真实意思表示，依法确认有效，均应恪守。谢某明知其房屋早已被法院查封而未告知对方，明显存在过错。而当王某得知查封实情，提出合理履行方式后，谢某未予配合解决。可见，导致买卖合同无法履行的责任在于谢某，其行为显然构成违约，理应承担违约责任，依法应当双倍返还定金。
法条链接：《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3、出卖人如实告知房屋已被司法查封的情况的，房屋买卖合同有效，双方均应依照合同履行。
我们首先从法律法规的规定来分析司法查封房屋买卖合同的效力：
《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
《最高人民法院院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（1999年12月29日起施行）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…….”
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日施行）中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年5月13日起施行）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日公布)第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
从以上法律法规的变迁来看，随着市场经济的发展，司法审判实践从维护交易稳定和安全的角度出发越来越慎重认定合同的效力。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于司法查封的房地产不得买卖的规定，司法实践一般认为，该强制性规定规制的是合同履行行为即未解除查封不得办理产权转移手续而非规制合同行为本身，该规定为管理性规定而非效力性规定，故如不存在其他影响合同效力的问题，违反该规定并不导致合同无效。
案例4：
2010年4月12日，刘某和李某在上海某房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定刘某向李某购买上海市某路某弄某室房屋一套，房价款218万元。协议第二条房地产的基本情况载明：已设立抵押权，贷款余额约66万元，无其他权利限制情况。协议第十条本协议各方约定的其他事项载明：“甲方（李某）外欠私人债务计人民币70万元，此债务由甲乙双方共赴浦东新区人民法院处理还款事宜，甲方欠浦发银行5万元，欠交通银行贷款本金66万元，利息及违约金由银行出示，以上所有债务总金额不得超过200万元。乙方（刘某）承诺已对甲方的资金及个人状况全部了解，因甲方债务情况过多，交易过程中所产生的所有风险由甲乙双方共同承担，居间方不承担任何责任。”2010年5月30日，刘某向房地产交易中心查询该房屋登记簿，登记簿载明该房屋抵押债权数额为66万元并被浦东新区人民法院司法查封。其后，刘某无意再购买该房屋，即提出李某故意隐瞒房屋已被司法查封的情况，且司法查封的房屋不得买卖，合同应属无效，对双方没有约束力。
本案中，根据协议第十条关于系争房屋存在银行的他项权利及产权人李某存在债务、由李某和刘某共同前往浦东法院处理还款事宜的约定，可以认定刘某对系争房屋已被司法查封是明知的，双方签署的协议真实有效，双方均应严格履行。
二、合同签订在前，司法查封在后。
房屋在买卖合同签订后办理过户手续前被司法查封的，房屋买卖合同仍然有效。但是，由于合同履行遇到障碍，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第（六）项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”的规定，买受人可以选择行使涤除权的方式解除查封要求出卖人继续履行合同并承担违约责任。如果在一审法庭辩论结束前，司法查封未能被解除的，买受人应变更诉讼请求要求解除合同并追究出卖人的违约责任。如果一审法庭辩论结束前司法查封未能被解除的，买受人仍然坚持要求继续履行合同的，法院将驳回买受人的诉讼请求。
【案例5】2009年10月10日，买受人王某与出卖人张某、何某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定买受人购买出卖人某所有的位于上海市闵行区的某套房屋，房价款为68万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》当日买受人向出卖人支付首付款38万元（内含已付定金5万元）。协议签订当日，买受人支付了定金5万元；2009年10月31日，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定买受人于2009年11月1日前向出卖人支付38万元，买受人以银行贷款的形式支付给出卖人30万元，贷款不足部分，过户当日以现金方式补足，双方在2009年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订当日，买受人又支付了首付款33万元，出卖人向买受人出具收据载明收到买受人首付款38万元并将原定金收据收回，双方同时办理了房屋交接手续。2009年11月17日，买卖双方前往房地产交易中心申请办理过户手续时发现该房屋因出卖人张某与案外人借贷纠纷案件诉讼而被司法查封，债务金额约12万元。
1、买受人可以选择通过行使涤除权解除查封的方式要求继续履行并要求出卖人承担违约责任。
（1）解除查封
买受人能否以已经支付部分价款或全部价款并实际占有房屋为由向实施查封的法院提出执行异议要求法院解除查封？
《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该条规定，不动产无权经登记方发生效力，房屋未登记到买受人名下，买受人对该房屋不享有物权，买受人对该房屋仅仅享有债权，而债权具有平等性，并不因买受人占有房屋而优先于案外人的债权，故买受人不能以已经支付部分价款或全部价款并实际占有房屋为由向实施查封的法院提出执行异议要求法院解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因与物权法第九条的规定冲突而不再适用。
本案中，买受人可以选择和出卖人共赴查封法院清偿出卖人对外债务的方式的解除系争房屋的司法查封。
（2）违约责任
房屋的司法查封解除后，买受人可以要求继续履行合同并追究买受人逾期办理过户手续的违约责任。合同对逾期过户违约金有约定的，买受人可以依约定要求出卖人支付逾期过户违约金；违约金约定过高的，出卖人可以要求人民法院调低；合同没有约定违约金的，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人可以要求出卖人按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期过户违约金。
2、司法查封未能在一审法庭辩论结束前解除的，买受人应变更诉讼请求要求解除合同并追究出卖人违约责任。
案例5中，买受人能否要求出卖人承担定金责任？该案中，定金是作为双方签署《上海市房地产买卖合同》的担保，在双方签署《上海市房地产买卖合同》时，定金已经转为房款，故买受人不能要求出卖人承担定金责任。但是，买受人可以要求出卖人赔偿因出卖人违约而给其造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 最后，买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
3、司法查封未能在一审法庭辩论结束前解除的，买受人经法院释明仍坚持要求继续履行合同的，法院将驳回买受人的诉讼请求。
【案例6】2009年3月21日，吴某（出卖人，甲方）与朱某（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方座落于某室的房屋。甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计80万元。甲方于2009年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后交钥匙为房屋转移占有的标志。在2009年4月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。2009年4月22日，系争房屋在另案中被法院查封。买受人遂起诉至法院要求继续履行合同。案件审理过程中，鉴于系争房屋在另案中被司法查封，经法院释明，买受人坚持要求继续履行系争合同。
法院经过审理后认为，系争房屋因其他诉讼被法院司法查封，房地产权利受到限制，买受人要求继续履行存在法律上的障碍。经法院释明，买受人坚持要求继续履行的诉讼请求，法院难以支持。买受人可另行要求出卖人返还房款、赔偿损失。据此，法院判决不予支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求。
