案情回放

  2013年4月4日，谢先生通过某中介公司承租一套位于海淀区玉泉北里一区的房屋，并支付6500元服务佣金。但是谢先生一家入住后，均出现不同程度的身体不适，因此谢先生委托检测机构对房屋空气质量进行检测，并要求中介公司工作人员也到场一起检测。检测报告表明：房屋客厅、主卧、主卧卫生间、东南卧室、东卧室、厨房内的空气中甲醛含量浓度值高于国家标准GB?T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值，室内空气中的苯、甲苯、二甲苯浓度值低于规定限值，室内空气中的总发挥性有机物浓度值高于规定限值。谢先生以中介公司故意提供虚假信息，隐瞒了出租房屋空气质量严重不合格的事实，导致其无法居住为由向法院起诉，并要求法院判令解除双方的房屋租赁合同、退还佣金6500元、支付违约金13000元。中介公司则认为依据合同约定，中介公司只为双方提供订立合同的机会，没有合同履行的担保义务，对房屋空气质量状况中介公司无能力更无义务进行专业检测，且谢先生未就中介公司存在欺诈或隐瞒事实提供相应的证据。一审法院判决认定：本案中，依据双方的合同约定，某中介公司作为居间方，应认真负责地为租赁双方就房屋租赁合同提供机会或媒介服务、如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助双方办理物业交验。现某中介公司已依约完成了合同约定的全部居间服务事项，谢先生主张某中介公司在租赁合同订立前，明知但隐瞒出租屋内空气质量严重不合格的事实，但未就某中介公司存在欺诈或隐瞒事实提供相应的证据证明，该院对该项主张不予采信。根据合同约定，中介公司收取的佣金不应予以退还，谢先生要求解除合同及支付违约金的诉求亦无事实和法律依据，该院依法不予支持，故判决：驳回谢先生的全部诉讼请求。

  谢先生不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，上诉理由：1.中介公司作为专业的居间方有义务凭借专业的知识和经验向客户提供适合居住的房屋，对于属于默示瑕疵的甲醛等超标视为居间方的过错，中介公司应承担违约责任。2.谢先生提供的与邻居韦先生的录音证明可知，前一租户就因为房屋有异味提前搬出，某中介公司故意隐瞒此事实。另外，谢先生在中介公司提供房源前就明确告知承租房屋是为了孕妇居住，租房目的是离医院近，不能是新装修的，但某中介公司明知出租房屋的实际情况，却隐瞒事实，使得谢先生蒙受经济损失。北京一中院审理认为：谢先生对自己提出的诉请所依据的事实，应当提供证据加以证明。虽然谢先生提供其与邻居的录音证据，但根据相关法律规定，作为证人应当出庭作证，接受当事人的的质询。一审庭审中，录音证据的证人无正当理由未出庭作证，故该录音证据不能作为认定案件事实的证据。谢先生的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

律师意见

  作为具备从事房地产经纪活动资格的中介机构接受当事人的委托，为其提供房屋出租信息，并促成当事人双方订立房屋买卖协议，且按约定收取原告的信息服务费，双方形成居间合同关系。中介机构在居间合同中，最大的义务之一就是忠诚义务，即中介机构需就有关订立合同事项向委托人如实报告。那么，当中介公司提供的信息与事实不符而给委托人造成损失时，中介公司是否可以收取报酬，是否应赔偿委托人的损失呢？对此，不能一慨而论，应根据以下因素综合考虑：

  首先，居间合同中，中介机构在审查标的物方面的约定义务。如双方在居间合同中对中介机构的核查义务有相应的约定，中介机构则应当遵守，若违反约定则应承担相应的违约责任。

  其次，作为专业的房地产中介机构的基本核查与注意义务。中介机构应根据不同类型居间活动的特点，将对订约有直接重大影响的事项（比如相对人的身份、信用、房屋质量、权属状况等等）如实报告给委托人，承担起基本的核查义务，这也是委托人对中介机构的信任和支付报酬的基础所在。如果中介机构因故意或是重大过失未能就订约的基本事项进行核查而给委托人造成损失，也应承担相应的赔偿责任。

  最后，委托人自身是否存在过失和阻碍居间合同履行的行为。委托人对自己需要承租或购买的房屋并非不负任何了解、审查和基本的谨慎注意义务，如果存在此方面的重大过失，或者存在故意阻碍居间合同履行或规避支付报酬，则应视具体案情酌情评价及平衡双方之间的权利义务关系。