案例一：买受人去世  案例二：出卖人去世   扩展阅读：一方当事人死亡的民事诉讼案件如何处理

解析要点：

合同一方当事人死亡，合同相关权利义务作为合法财产由其继承人继承，无法联系到继承人或继承人在合理期间内无法达成一致意见导致合同履行不能，另一方当事人有权解除合同。

继承人应当在合理期间内作出是否继续履行的意思表示。继承人在合理期间内同意继续履行合同的，另一方当事人应当继续履行。继承人超出合理期间后要求继续履行，须经另一方当事人同意，另一方当事人同意继续履行的，可以追究继承人因迟延导致的违约责任。继承人超出合理期间后作出不再继续履行的意思表示，因迟延作出意思表示给另一方当事人造成损失的，应当承担相应的侵权责任。

案例一：买受人死亡

咨询陈述：

2016年8月10日，出卖人李小加与买受人刘伟就位于北京市朝阳区沿海赛洛城的某处房产签署了买卖合同，约定房屋总价款480万元。刘伟于签订买卖合同当日向李小加支付购房定金50万元，随后双方办理了网签手续，并约定2016年10月15日由买受人支付180万元首付款，其余由按揭贷款支付，出卖人应在收到180万首付款后五日内将房屋交付给买受人。

2016年国庆放假期间，刘伟偕同其妻孙梅梅、刘伟之父刘大同、孙梅之父母前往西藏自驾旅游，途中遭遇山体滑坡发生事故，致使刘伟、孙梅梅、刘大同、孙父均在事故中丧生，仅孙母生还。

出卖人李小加因生意周转急需资金才出售涉案房屋，合同履行的变故将给李小加带来巨大影响，前来咨询。

律师思维：

1、  买受人死亡后，出卖人是否有权解除合同？买受人继承人是谁？能否取得联系？

2、  继承人应当在什么时间内作出是否继续履行的意思表示？

3、  出卖人已经收取的50万元定金是否退还，退还给谁？

4、  买受人死亡后，如何办理撤销网签手续，以便出卖人及时转售房屋？

交易背景及进展调查：

刘伟与孙梅梅于2013年结婚，育有一子刘子凯，年仅三周岁。2016年6月刘伟与孙梅梅为了获取首贷资格在民政局办理了离婚登记，离婚协议中约定婚后购买的房屋（已售）归刘伟所有，孩子刘子凯归孙梅梅抚养。双方家人前往西藏旅游期间孩子由刘母照看。目前刘母表示不想再继续购买房屋。孙家委托多位亲戚前来商讨意见，表示如果不再购买，需要李小加向孙母退还全部定金。刘孙两家因已售房屋之价款的分割及孩子抚养权问题发生纠纷，已诉至法院。

法律分析：

1、 合同的效力：

李小加与买受人刘伟签署的房屋买卖合同是双方真实意思表示，房屋在刘伟名下，且发生交易时刘伟与孙梅梅已经离婚并约定涉案房屋归刘伟所有，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效。

2、合同能否解除？

买受人刘伟的意外死亡，是否属于《合同法》第117条规定的不可抗力？李小加能否依据《合同法》第94条规定解除合同？《合同法》第117条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，买受人刘伟因山体滑坡造成事故死亡，属于典型的自然灾害事件，符合不可抗力的特征，但该不可抗力发生以后是否一定会导致合同不能继续履行？

依据《中华人民共和国继承法》第3条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（七）公民的其他合法财产。合同一方当事人死亡时，遗留下的合同中的权利，应视为公民的其它合法财产。在合同中没有约定一方当事人死亡时，合同自动解除的前提下，不能剥夺其遗产继承人继续履行该合同的权利。该合同中死亡当事人遗留的权利应作为其遗产由其遗产继承人继承。遗产继承人继承合同权利的同时，承担合同中死亡当事人该承担的义务。因此，本案中买受人刘伟的意外死亡并不一定导致出卖人李小加享有解除合同的权利，只有在刘伟没有继承人或者无法联系到其继承人的情况下，才能导致合同无法继续履行从而享有解除合同的权利。

如果在合同一方当事人死亡后，另一方可以书面通知到其遗产继承人，或者继承人知道该合同的存在并积极与另一方当事人取得联系时，由继承人决定是否继续履行该合同。双方应当在排除因不可抗力造成延误的合理期间后，重新确定合同履行期限。双方就履行期限无法达成一致的，应以合理的期间确定。另一方当事人可以选择在合理的期限内要求继承人作出是否继续履行的明确答复，该答复需要所有继承人形成一致意见后作出。逾期未作出答复，另一方当事人有权解除合同。继承人在逾期后作出继续履行意思表示导致合同义务履行迟延的，应当承担迟延履行的违约责任。本案中，事故发生后李小加先后与刘母及孙母取得联系，原合同约定2016年10月15日的付款期限，可以根据该事故发生后处理善后事宜的合理期间顺延，但刘母、孙母应及时向李小加作出是否继续履行的明确答复。逾期作出答复，后又要求继续履行合同的，应当承担迟延履行的违约责任。

3、继承人身份的确定

谁是刘伟的继承人呢？本案中刘伟与孙梅梅已经办理离婚登记，在法律上二人已经不是夫妻关系，且涉案房屋归刘伟所有，因此只有刘母和孩子才是刘伟的继承人，当然这里我们假定了刘伟与刘父同时死亡或刘父先于刘伟死亡，否则还会出现转继承的情况，涉及到刘伟的兄弟姐妹和祖父母是否具有继承权。

孩子享有继承权，但孩子年仅三周岁，其民事权利由其法定代理人代为行使。那么孩子的法定代理人又如何确定？刘伟与孙梅梅离婚协议约定孩子归女方抚养，但女方孙梅梅在事故中丧生，孩子仅有刘母和孙母两位亲人，刘伟和孙梅梅死亡后孩子是否由孙母继续抚养，需要结合其他案情进一步判断。但作为出卖人，应当清楚的是，如果刘母和孙母不能就孩子的抚养权协商达成一致，短期内无法确定谁能够代表孩子作出合同是否继续履行的意思表示。即便刘母与孙母共同决定不再继续履行合同，那么定金的返还也必须要等到孩子的抚养权确定以后才能退还，除非刘母与孙母能够达成协议，设立共管账户或者交由其中一方或第三方保管。

4、定金返还问题

该定金属于履约定金，双方为了保证合同能够顺利履行而约定，买受人违约的，该定金不予退还；出卖人违约的，需双倍返还。本案中由于不可抗力导致合同当事人死亡，继承人确定的期限内作出不再继续履行的意思表示，合同因不可归责于任何一方的原因解除，买卖双方均不承担违约责任，出卖人应全额返还定金。继承人未在合理期限内作出是否继续履行的明确表示，应当承担相应的侵权责任。定金应当支付给继承人共同确认的指定账号或收款人，继承人不能确定指定账号和收款人，出卖人有权拒绝返还直至其明确为止。

5、网签的撤销问题：

出卖人李小加急于出售房屋获取售房款，买受人死亡导致的纠纷致使合同的履行处于不确定状态，从而延迟了其收款时间。在刘母和孙母共同表示不再继续履行后，出卖人需要尽快解除合同，办理撤销网签手续，但又因孩子法定代理人一时无法确定，无法明确由谁接受返还定金和办理撤销网签手续。

解决方案：

尽快与刘母、孙母的磋商，要求其确定收款人或指定账号接收定金，并共同配合办理撤销网签手续。因刘孙两家已经进入诉讼，协商效果预期不佳，一旦协商不成，应尽快提起诉讼，以继承人无法在合理期间内达成一致意见，导致合同无法履行为由，请求人民法院判令解除合同，在法院作出解除合同的判决后持生效的民事判决书自行办理撤销网签手续。

案例二：出卖人去世

买受人购买一套二手住房，与出卖人签订房屋买卖合同，合同约定五年以后过户。买受人已将全部购房款支付给出卖人。若出卖人在办理过户登记手续之前病故，双方签订的买卖合同是否还有效？购买的房屋是否还能过户给买受人？

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】

第十八条、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行

出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

扩展阅读：

一方当事人死亡的民事诉讼案件如何处理

按诉讼当事人争议或申请的民事实体法律关系是否涉及财产，民事诉讼可以分为人身关系诉讼和财产关系诉讼。一方当事人死亡的民事诉讼的进行，依人身关系诉讼与财产关系诉讼的不同而不同。

1、一方当事人死亡的人身关系诉讼

在人身关系诉讼中，由于人身权利义务具有专属性而不可转移，一方当事人死亡的，诉讼无继续进行的必要，应予终结。如离婚案件或追索赡养费、抚养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的，人民法院应终结诉讼。实践中一方当事人死亡的时间可能在一审判决书送达之后，二审程序启动之前。一审判决书送达后，一方当事人在上诉期限届满前死亡的，一审人民法院应裁定撤销判决，终结诉讼。一方当事人在上诉期限届满后死亡，且二审程序未启动的，诉讼依一审判决书生效而自然终结；如二审程序已启动的，二审人民法院应终结诉讼。二审程序有无启动以当事人是否提交上诉状并预交案件受理费为标准。

2、一方当事人死亡的财产关系诉讼

在财产关系诉讼中，因财产权利义务可以转移，一方当事人死亡的，诉讼应根据死亡当事人的诉讼地位、有无遗产、遗产继承人是否参加诉讼等情况来判定是终结诉讼还是变更当事人继续诉讼。

原告死亡，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的，应终结诉讼；继承人参加诉讼的，应变更当事人继续诉讼。一审判决书送达后，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的原告在上诉期限届满前死亡的，一审人民法院应裁定撤销判决，终结诉讼；原告在上诉期限届满前死亡，且继承人表明愿意承受原告的诉讼权利，诉讼依继承人、被告不提起上诉而导致一审判决书生效而自然终结或依继承人、被告提起上诉而变更当事人继续进行。原告在上诉期限届满后死亡，且二审程序未启动的，诉讼依一审判决书生效而自然终结。二审程序启动后原审原告死亡的，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的，应终结诉讼；继承人参加诉讼的，应变更当事人继续诉讼。

被告死亡，没有遗产，也没有应当承担义务的人的，应终结诉讼。有遗产或有应当承担义务的人的，应变更遗产继承人或有应当承担义务的人为当事人，继续诉讼；遗产继承人或有应当承担义务的人不参加诉讼的，应缺席审理。一审判决书送达后，没有遗产，也没有应当承担义务的人的被告在上诉期限届满前死亡的，一审人民法院应裁定撤销判决，终结诉讼；被告在上诉期限届满前死亡，且有遗产继承人或有应当承担义务的人的，诉讼依原告、遗产继承人或有应当承担义务的人不提起上诉而导致一审判决书生效而自然终结或依遗产继承人或有应当承担义务的人、原告提起上诉而变更当事人继续进行。被告在上诉期限届满后死亡，且二审程序未启动的，诉讼依一审判决书生效而自然终结。二审程序启动后原审被告死亡的，没有遗产，也没有应当承担义务的人的，应终结诉讼；有遗产继承人或有应当承担义务的人的，应变更当事人继续诉讼。遗产继承人或有应当承担义务的人不参加诉讼的，应缺席审理。

总之，一方当事人死亡的诉讼，应综合诉讼是否涉及财产关系、死亡当事人的诉讼地位、死亡时间所处的诉讼阶段以及有无遗产和应当承担义务的人、遗产继承人是否参加诉讼等情况来判定是终结诉讼还是继续诉讼。