案情介绍：

2001年5月，居民古某与某房地产公司签订预售合同，古某购买其正在建设中的商品房一栋，总房价款120万元。双方就房价款支付方式达成补充协议如下：(1)古某于2002年3月31日前向房地产公司支付20%房款24万元；(2)古某于2003年8月向中国农业银行西北支行(以下简称“西北支行”)以办理银行按揭方式支付70%房款84万元；(3)房地产公司交房时，古某一次性支付余下10%房款12万元。合同签订后，古某按约定向房地产公司预付了24万元。2003年2月份，古某向房地产公司出具了委托授权书，委托房地产公司代理其同西北支行办理按揭贷款的有关事宜。2003年8月，房地产公司以古某名义同西北支行签订了抵押贷款合同，该贷款合同在送交西北支行有关领导审批时，因故未能通过。2003年10月8日，房地产公司通知古某所购房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押贷款未能办成，而目前无法通过其他方式支付余下房款，要求解除商品房买卖合同。房地产公司指出，抵押贷款无法办成并不是房地产公司的过错造成的，古某提出解除合同无法律依据，坚持双方继续履行合同。因不能达成和解，诉至人民法院。

法院经审理后认为，因不可归责于双方的原因导致无法取得按揭贷款的，承购人古某有权解除合同。

法律分析：

本案法律关系较为复杂，涉及的是楼花按揭的法律问题。争议的焦点在于买受人在无法取得按揭贷款时，其是否可以解除商品房买卖合同。

所谓楼花按揭，是指商品房买卖中，买受人支付首期购房款后，由按揭银行支付余下购房款，买受人将楼花(即依法获准尚未建造完成商品房)抵押给按揭银行作为贷款担保，若买受人不按约定向银行偿还贷款，银行有权依照法定方式处分抵押的商品房，并从所得价款中受偿。可见，按揭对银行贷款的担保是通过现有法律体系中的抵押制度而实现的，只是按揭比抵押法律关系更为复杂。在楼花按揭中，存在四个法律关系，涉及三方当事人：按揭权人(即提供贷款的银行)、按揭人(即商品房买卖合同中的买受人)以及出卖人房地产公司。四个法律关系是房地产公司与买受人之间的商品房买卖合同，按揭银行与买受人之间的借款合同关系和以楼花为抵押物的抵押法律关系，有时还存在着房地产公司与银行间的保证合同关系。

提供楼花按揭一般应具有两个前提：商品房买受人同预售人已达成预售合同，并且买受人也支付了约定的首期房款，买受人与银行就买受的楼花到房地产管理部门办理了抵押登记。由于不动产特权以登记作为物权变动的生效要件，在进行变更登记前，承购人只享有请求预售人交付房屋转移房屋所有权的请求权，而对房屋并不享有实际的所有权。由此，也可以看出在楼花按揭情况下，进行抵押的并不是具体的不动产，而是承购人对不动产的物所有权的期待权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这一条解释从立法上认可了楼花按揭的法律效力。楼房竣工后，承购人与房地产开发商办理了房产过户登记，承购人取得商品房所有权后，承购人与银行一同办理商品房抵押登记手续，此时，银行才享有对商品房的不动产抵押权。

在办理楼花按揭的过程中，没有约定的，房地产公司并不负有为买受人办理按揭手续的义务。本案中，古某委托房地产公司代理办理贷款手续，在二者之间形成一种委托关系，房地产公司以古某名义申请贷款与银行签订借款合同和抵押合同，由古某对房地产公司的行为承担民事责任。

实践中，买受人常因各种原因无法取得银行提供的楼花按揭贷款。在无法取得银行按揭贷款时，买受人能否解除商品房预售合同？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因为可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，房地产公司接受古某的委托办理按揭事项，已尽到相应的注意义务，无法取得银行贷款是由不可归责于双方当事人的原因造成的，买受人古某可以请求解除预售合同，预售人房地产公司应当返还收受的购房款24万元及其利息。

根据上述最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，可以看出，买房人未能获得银行贷款能否解除合同，需区分情况来看。按照上述规定，如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的，例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准，买房人可以解除合同；如因买房人的原因，例如买房人没有积极办理贷款，或者没有向银行提供相应的资信证明等情况，买房人则不能要求解除合同，同时还需承担未能按时支付购房款的违约责任；但如果是因银行政策变化，例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款，而当买房人按此要求申请贷款后，银行将首付款标准提高为购房总价的30%,致使买房人未能获得银行贷款的，则未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方，买房人有权解除合同，并且无须承担违约责任。

在实践中，因为银行对于贷款人的贷款资质评级较低，而导致贷款合同无法订立的情况屡见不鲜，虽然表面上看这属于因买房人的原因未能订立合同，但买房人不是信贷专业人员，不可能了解银行发放贷款的标准，故应将此种情况认定为不可归责于双方当事人的原因，买受人有权解除合同，出卖人应该返还本金及利息给买受人。然而在显示生活中，当发生前述情况是，开发商和买房人往往会对无法签订贷款合同的责任归属发生争议。为保险起见，买房人在签订合同是应想银行详细咨询有关贷款的标准，做到心中有数，同时最好在合同中约定：“如经银行审核不同意向买房人发放贷款的，买房人可以解除合同并无须承担违约责任。