大连市XX公司、A房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

辽宁省大连市中XX 民 事 判 决 书 （2018）辽02民终3289号 上诉人(原审原告)：大连市XX公司，住所地大连市沙河口区， 法定代表人：A，该公司总经理， 委托诉讼代理人：A，辽宁XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，辽宁XX律师事务所律师， 上诉人(原审被告)：A，住大连市西岗区， 上诉人大连市XX公司（以下简称”公租房公司”）与上诉人A房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6948号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 公租房公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持公租房公司的一审诉讼请求，事实和理由：一、一审法院对公租房公司主张的滞纳金及要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求予以驳回，系适用法律不全面，一审法院已确认双方之间的租赁合同属于民事法律关系，并适用《合同法》的规定作出了支持房屋租金的判决，公租房公司认为一审法院对于法律关系的认定是正确的，根据租赁合同约定，公租房公司作为案涉房屋的出租人、A作为案涉房屋的承租人，均应履行合同义务，双方签订的租赁合同属于一般民事合同，而不是行政合同，虽然A为经济有一定困难的群体，但这不能说明其在民事行为中享有特权，亦不能改变双方为平等主体的民事法律关系，公租房公司与A属于平等主体间的法律关系，二、解除租赁合同不等于剥夺资格，大连市公共住房实行的是政策性住房，市场化管理的模式，申请公租房的具体流程分两个阶段，第一是申请人依据公租房管理办法规定的条件向政府有关部门提出申请，由政府有关部门审核合格后才能达到第二阶段，每一个合格的申请人，才与公租房公司签订大连市公共租赁住房租赁合同，也就是申请人与公租房公司签订合同，政府审核是两个阶段的不同行为，前者属于平等民事主体之间的民事行为，应该适用合同约定，同时公租房公司要求解除和腾退案涉房屋，只是就租赁合同中A未按照约定履行合同义务主张的违约责任，并不是要剥夺A享受保障房的资格，解除合同并不等于剥夺资格，依据相关保障房的政策，如果A仍符合相关保障房政策的条件，可继续重新申请公租房，租金补贴等，三、一审法院认定公租房公司的停水停电行为给A造成损失5000元，并在A交房租内直接扣减，属于认定事实不清，一审庭审中A并未提供证据证明停水停电的事实和具体时间，一审法院仅以A辩解就对该期间全部租金不予支持，属于不当，一审中A称停水停电给其造成损失，只是作为抗辩事由，并未正式提出反诉，且也未就该部分损失提供相关证据予以证明，一审法院就酌定该部分损失为5000元，并直接在预交房租内扣减，违反了民事诉讼法不告不理的原则，A辩称，不同意公租房公司的上诉请求，公租房公司将其权利驾于政府之上，企业制度不能大于国家的政策，A从工商局调取了企业资料，不是A没有提出反诉，而是A找不到反诉的地方，A上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回公租房公司的一审诉讼请求，并对A恶意停电造成的冰箱损失进行索赔，事实和理由：因公租房公司内部管理混乱，责任不清，违反国家制度，私自拆除、切断电线，影响居民生活XX，应当严惩， 公租房公司辩称，不同意A上诉请求，具体答辩意见与公租房公司的上诉请求一致， 公租房公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金9819元、滞纳金2400元，合计12,219元（房租暂计至2017年5月15日）；2．依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3．依法判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续；4．本案诉讼费用均由被告承担， 一审法院认定事实：原告与被告A于2014年5月5日签订大连市公共租赁住房租赁合同一份，该合同约定”原告将位于大连市甘井子区XX房屋（39.82平方米）租赁给被告居住，租期1年，自2014年5月1日至2015年4月30日止，（每平方米租金20元）月租金796元，租金每6个月一付，如逾期交付，每日按欠缴额千分之一支付滞纳金；合同签订时交付2400元履约保证金，合同解除或终止时，从该部分款项中抵扣应承担的相关费用后返还给被告；关于合同的变更、解除与终止，约定：如拖欠租金累计3月以上的，原告有权解除合同并收回房屋等”， 原告与被告A于2015年4月8日签订大连市公共租赁住房租赁合同一份，该合同约定”原告将位于大连市甘井子区XX房屋（39.82平方米）租赁给被告居住，租期2年，自2015年5月6日至2017年5月5日止”， 原告称其主张的9819元租金是从2016年5月5日计算至2017年5月15日而得出的，一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，关于原告请求判令被告支付拖欠的房屋租金9819元一节，鉴于原、被告签订的两份大连市公共租赁住房租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，该两份合同均系有效合同，依据该租赁合同的约定，被告依法应按该合同的约定标准支付原告相应的房租，鉴于被告A称其已于2016年5月5日把4649元房租存入约定的代扣银行内，但因该款项不足以一次性支付6个月房租而未被扣划，事实清楚，鉴于被告缴纳的履约保证金2400元在案涉租赁合同中约定”乙方（被告）如欠缴租金，可从中抵扣”，故原告称被告存在逾期缴纳租金的行为，一审法院依法不予采信，对于原告现请求判令被告支付自2016年5月5日起至2017年5月15日的租金9819元一审法院依法予以采信；原告称”拖欠租金3个月后即给予停电、停水”，鉴于即使被告存在拖欠租金问题，原告也无权对案涉房屋进行停电、停水，因该房屋被停电、停水而导致该房屋无法正常使用的期间，原告无权收取相应的租金，被告称停电9天、停水12天，该部分期间的租金计款320元（796÷30×12），加之原告的停电、停水给被告造成了相应的损失，对该部分损失，一审法院为避免当事人的诉累，依法酌定5000元为宜， 一审判决如下：一、被告A于判决生效之日起10日内支付原告大连市XX公司房屋租金4499元；二、驳回原告大连市XX公司提出的其他诉讼请求，如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费105元，减半收取，由原、被告各负担一半， 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认， 本院补充查明，2015年12月23日，公租房公司未通知A而从其支付租金的账户内扣划129元滞纳金，扣划后账户内余额为43.44元，2016年5月5日，A在该账户存入4606元， 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，公租房公司与A双方签订的大连市公共租赁住房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，公租房公司作为出租人已将案涉房屋交付A使用，A负有按照合同约定支付租金的义务，根据双方签订的租赁合同约定，租金每6个月一付，A已在租赁合同约定的期限内，即2016年5月5日向其租金账户存入4606元，因其账户之前余额为43.44元，公租房公司在未通知A的情况下扣划了129元的滞纳金，若公租房公司未扣划该笔滞纳金，则A租金账户内的余额应为4778.44元（4606元+43.44元+129元），刚好够支付2016年5月6日至2016年11月5日的房屋租金，鉴于公租房公司扣除A滞纳金129元并未通知A，故A并不知道其交付的案涉房屋租金数额不足以支付下半年的租金，因此，A对于未能正常交纳租金并不存在主观故意，公租房公司要求A交纳未支付租金的滞纳金依据不足，一审法院未支持公租房公司的该项诉请并无不当，本院依法予以维持， 虽然在2016年5月5日未能正常交纳租金并非完全系A原因所致，但A作为承租人，交纳租金系其基本义务，故公租房公司要求A支付2016年5月6日至2017年5月15日的房屋租金于法有据，由于A一审陈述公租房公司给案涉房屋停电、停水（共计12天），导致其无法正常使用，公租房对于停水、停电的事实未予否认，但未在法庭指定的期限内对于停水、停电的时间予以确认，考虑到2016年5月6日至2016年11月5日期间的房租未正常交纳A并不存在恶意，故一审法院对于公租房公司给A停水停电期间的租金320元予以扣除并无不当，本院依法予以维持，据此，A支付的租金数额为9499元（9819元-320元）， 关于公租房公司主张解除合同并主张腾退办理手续一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，对方当事人可以解除合同，从已查明的事实看，因为公租房公司没有采取适当的方式履行解除合同的催告义务，且本案中，A并无故意不交纳租金的意图，考虑到案涉房屋的政策性、保障性住房的性质，案涉房屋租赁合同现不宜解除，进而公租房公司要求A腾退并办理手续的诉请亦不能予以支持，一审法院对该项诉请的处理亦无不当，本院依法予以维持， 关于A要求公租房公司赔偿其1万元财产损失一节，因A在本案中并未提起反诉，本案不应一并处理，一审法院直接将该损失认定并在租金中抵扣于法无据，本院依法予以纠正， 综上所述，A的上诉请求不能成立，大连市XX公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6948号民事判决第二项； 二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6948号民事判决第一项为：王婷于本判决生效之日起十日内向大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付房屋租金9499元； 三、驳回大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求