律师观点分析

    2013年10月23日，购房人与房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购房人购买房开公司开发的位于××钢筋混凝土结构商品房××套，该房屋套内建筑面积单价为4937.28元/㎡，总价为387083元。签订合同后，购房人向房开公司支付了购房款387083元。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，房开公司应当于2014年12月31日前将商品房交付给购房人使用，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。第十三条约定，除不可抗力外，如房开未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，购房人有权退房，购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，房开公司按日计算向购房人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向购房人支付违约金。2013年10月30日，购房人与××装修公司公司签订《委托装修协议》,，装修合同明确约定买房人所购买的涉案房屋交由XX装修公司进行装修改造，并约定委托装修改造工程的施工期从《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起计算4个月，XX装修公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，由XX装修公司或者房开公司通知买房人进行装修改造后房屋的接收。

    据查，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告；2015年7月3日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续；2015年10月12日，涉案房屋取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。

    为此，买房人诉请主张房开公司支付16597元预期交房违约金。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”的规定，房开公司逾期交房应赔偿原告一定数额的违约金。对于违约金的标准问题，虽然双方在《商品房买卖合同》第十三条中有“逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”的约定，但该约定高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，买房人因房开公司逾期交房而造成的损失可认定为租金损失，根据贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/（㎡·月），买房人未按照合同约定而主张调减至14元/（㎡·月）作为损失的计算依据，在实际损失与合同约定差异之间进行了平衡，兼顾了双方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。房开公司逾期交房应支付给原告的违约金为14元/（㎡·月）（租金）×96.33㎡（房屋面积）÷30天/月×165天（逾期交房天数）×130%=9642.63元。

    法院最终判决，房开公司最终支付买房人逾期交房违约金9642.63元