律师观点分析
原告叶XX与被告胥XX、唐XX、第三人昆山市XX公司（以下简称XX公司）、昆山市XX公司（以下加成XXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李XX独任审判。后原告叶XX申请追加昆山市XX公司（以下简称XX公司）为本案第三人参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。后本案于2019年7月18日公开开庭进行审理。原告叶XX及其委托诉讼代理人朱XX、被告胥XX（同时作为唐XX委托诉讼代理人）、第三人XX公司、XX公司共同委托诉讼代理人庄XX、XXX公司委托诉讼代理人潘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令胥XX及唐XX将位于昆山市车库交付给叶XX；2、请求判令胥XX及唐XX协助办理上述房屋及车库的权属变更登记手续；3、本案诉讼费、保全费由胥XX及唐XX负担。事实与理由：叶XX与胥XX、唐XX于2017年1月20日在XXX公司居间下签订房屋买卖合同，约定叶XX以103万元的价格购买胥XX、唐XX所有的位于昆山市，建筑面积129.71平方米含阁楼面积122.16平方米的房屋及配套面积为34.94平方米的18号汽车库。经到昆山市房产交易中心查询，该房屋的正式公安编号为昆山市巴城XXXX幢XX室，车库正式公安编号为XX幢XX号。合同中，双方约定付款方式为签约当天支付购房款43万元，房屋交付之时支付购房款20万元，剩余购房款通过银行贷款方式支付。叶XX已经按照合同约定支付购房款43万元，并根据胥XX、唐XX的请求在房屋未交付的情况下提前支付了20万元的购房款，已经履行了自己的合同义务。叶XX和XXX公司从2018年开始多次和胥XX、唐XX联系，要求二人依约交付房屋并且配合办理房屋过户手续，但二人一直不愿意办理，拒绝履行合同义务。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告胥XX、唐XX共同辩称：同意办理房屋交付和过户手续。
第三人XX公司述称：昆山市巴城XX系我公司开发建造，房屋性质为动迁安置房。该房屋开发竣工验收后，根据XX公司的安置通知将位于昆山市房屋一套，建筑面积129.71平方米以及建筑面积为122.16平方米的阁楼和24号楼18号车库，建筑面积34.94平方米交付给胥XX、唐XX所有。我公司已按不动产管理有关规定于2019年初办理了该房屋的初始化登记，这足以证明涉案房屋具备过户条件。叶XX在本案中起诉我公司没有事实和法律依据。叶XX购买胥XX和唐XX的房屋，双方之间属于房屋买卖合同关系，与我公司不存在法律上的因果关系。至于胥XX、唐XX不办理产权登记，责任在于二人，与我公司无关。因此，叶XX与胥XX、唐XX在房屋买卖过程中为产权过户登记产生的纠纷，与我公司无关，请求法院驳回叶XX对我公司的诉讼请求。
第三人XX公司述称：XX公司于2011年8月15日与胥XX、唐XX签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议》，确认安置给胥XX、唐XX位于昆山市房屋（含阁楼）一套，面积为251.87平方米以及XX号楼XX号车库一间，面积为34.94平方米。现XX公司与胥XX、唐XX之间的拆迁安置过程已终结，与本案叶XX在法律上并不存在任何关联性，请求依法予以驳回。叶XX与胥XX、唐XX之间的房屋买卖合同关系，与XX公司无关。关于房屋产权登记问题，按照不动产登记管理条例的相关规定，不属于XX公司的职责范围，是由专门登记机构按各个小区的实际情况有序分批次进行产权登记。根据相关规定，拆迁安置房屋必须先登记在被拆迁户名下，不可能直接登记至买受人的名下。叶XX在本案中起诉XX公司于法无据，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：胥XX与唐XX系夫妻关系。原位于昆山市的登记面积为158平方米的房屋登记至胥XX名下，共有人为唐XX。2011年8月15日胥XX、胥XX（胥XX与唐XX之子）与XX公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，约定XX公司就胥XX坐落于昆山市的房屋进行拆迁补偿。2017年1月20日XX公司确定安置胥XX户动迁房一套，位于昆山市，面积129.71平方米，阁楼面积122.16平方米以及018号汽车库，面积34.94平方米。后《巴城镇拆迁安置房屋拆迁、安置结算单》中确认上述房屋公安编号为XX号楼XX室房屋及阁楼，车库公安编号为XX园XX号楼XX号车库。
2017年1月20日胥XX、唐XX（甲方）与叶XX（乙方）在XXX公司（丙X）居间下签订房屋买卖合同，约定甲方同意将坐落于昆山市巴城XXXX园X幢XX号楼XX室房屋，建筑面积129.71平方米，阁楼面积121.16平方米、车库面积34.94平方米出售给乙方，上述房屋的成交价为103万元。甲方在2017年1月20日将购房款43万元支付给丙X，由丙X转交乙方，购房定金在付款时冲抵。交房当天再付款20万元，产权证办下来第一时间办理过户手续。乙方贷款部分40万元由丙X代为办理贷款手续。合同中，双方确认乙方支付的43万元为购房定金。甲乙双方办理上述房屋买卖交易过程中产生的房产证、土地证、他项权证、契税、评估费全部由乙方支付。该合同由叶XX和胥XX自己签字并代唐XX签字确认。当日，胥XX和叶XX还签订附件协议，约定甲方应在所在村产证（包括房产证、土地证）可以办理的第一时间办理产证（房产证、土地证手续）。如果甲方不能按上述约定履行义务，需承担合同第四条约定的违约责任，赔偿给乙方。如甲方逾期两个月不履行上述义务，甲方需承担违约责任，赔偿乙方：包括退还乙方所付房款与买卖合同第四条约定的违约赔偿以及乙方对房屋的装修费用，还要另外赔偿乙方20万元。胥XX还出具承诺书，确认因唐XX未到场签订买卖合同，承诺如唐XX不同意出售此房屋所产生的一切违约责任由其一人承担。合同签订当日，叶XX的银行卡通过XXX公司的POS机累计刷卡43万元，随即该款转账至段XX的账户，后由段XX账户向唐XX的银行账户转账40万元。2018年1月4日叶XX通过XXX公司POS机刷卡20万，上述款项随即转往段XX账户。2018年1月4日胥XX出具收条，确认收到叶XX支付的购房款共计63万元。庭审中，XXX公司陈述段XX系该公司总经理，支付给胥XX、唐XX的购房款中另有30000元系现金支付，2018年1月4日的购房款由段XX支付给胥XX购房的房东。胥XX和唐XX在庭审中对此予以认可。
公安编号为昆山市车库于2019年1月2日登记至XX公司名下，经叶XX申请，本院依法对该房屋及车库采取了查封措施。XX公司庭审中确认胥XX、唐XX就拆迁安置补偿未与该公司进行结算，经结算后上述房屋可以交付。后叶XX代胥XX、唐XX支付了结算款14187.8元，XX公司将房屋钥匙交付胥XX、唐XX。叶XX将购房尾款扣除代胥XX、唐XX支付的借款款项后剩余部分385812.2元支付至本院账户。
本院认为：胥XX、唐XX与叶XX签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。现叶XX已经按约定履行了支付房款的义务，胥XX、唐XX理应按约将涉案房屋及车库交付叶XX，其迟延履行结算义务导致房屋未能及时交付的行为已经构成违约。现叶XX代二人支付XX公司结算款，XX公司也将涉案房屋及车库交付二人，已经具备房屋交付条件，故对叶XX要求胥XX、唐XX交付位于昆山市车库的诉讼请求，本院予以支持。
涉案房屋及车库的不动产权初始登记已经登记在XX公司名下，具备房屋过户条件。胥XX和唐XX理应及时履行合同约定的产权登记义务，并在产权登记至二人名下后及时协助叶XX办理过户登记义务。现二人怠于履行上述义务，叶XX作为其债权人有权要求二人履行上述义务。XX公司作为初始登记产权人有义务协助胥XX、唐XX办理位于昆山市车库的产权登记手续。胥XX、唐XX在该房屋及阁楼、车库登记至名下后，理应协助叶XX办理涉案房屋及阁楼、车库的产权过户登记手续。叶XX已将购房尾款40万元扣除其代为垫付的结算款后，剩余部分385812.2元支付至本院账户，胥XX和唐XX可待履行完毕上述义务后直接向本院申领。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胥XX、唐XX于本判决生效之日起十日内向原告叶XX交付位于昆山市车库。
二、第三人昆山市XX公司于本判决生效之日起三十日内协助被告胥XX、唐XX办理位于昆山市车库的产权登记手续。
三、被告胥XX、唐XX于昆山市车库登记其名下后十五日内协助原告叶XX办理该房屋及车库的产权过户登记手续。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费减半收取7035元，财产保全费5000元，以上共计12035元，由被告胥XX、唐XX负担。该费被告负担部分原告已经预交，本院予以退还，二被告于本判决生效之日起十日内支付至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国XX，收款账号：32250198XXXX000811103621）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国XX，账号：10×××76。
朱晨儿律师