上海合同律师：俞强律师解析预约购房双倍返还诉求为何不成立

一纸认购书背后，隐藏着商品房交易中预约合同与本约合同的本质区别。

2022年初，甲被A房产公司“XX华府”项目的宣传吸引，签署了《商品房内部认购意向书》，选定了一套120平方米的房屋，并支付了5万元定金及首期购房款30万元。意向书约定单价为每平方米4.2万元，总价504万元，并约定三个月后签订正式《商品房买卖合同》。

临近签约日，甲得知该小区尚未取得商品房预售许可证，且周边学校配套存在争议。A公司解释称预售许可证正在办理中，学校配套以政府最终规划为准。甲认为A公司存在欺诈，拒绝签订正式合同，并要求A公司双倍返还已支付的35万元购房款。

A公司则主张甲未按约定时间前往签约，已构成违约，定金不予返还。双方多次协商未果，甲于2023年向法院提起诉讼，主张A公司存在欺诈行为，要求双倍返还全部已付款项。

01 案件核心争议点

本案的争议焦点集中在《商品房内部认购意向书》的法律性质认定上。甲主张该意向书应视为正式商品房买卖合同，而A公司则坚称其仅为预约合同。

庭审中，法院查明该意向书仅约定了房屋位置、面积和价款等基本信息，未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部必备条款，特别是交付日期、产权登记、违约责任等核心内容。

同时，证据显示A公司在甲起诉前已取得商品房预售许可证，且学校配套问题属于政府规划调整范畴，无法认定开发商存在欺诈故意。

法院经审理后作出判决：解除双方签订的认购意向书；A公司返还甲已支付的购房款30万元及利息；返还定金5万元；驳回甲要求双倍返还35万元的诉讼请求。

裁判理由明确指出，涉案意向书性质为商品房预约合同，而非本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。

本案中，双方未能订立正式合同的原因在于对合同条款存在分歧，不构成单方违约，故不适用双倍返还购房款的责任。

上海君澜律师事务所俞强律师分析指出，本案的核心在于厘清预约合同与本约合同的区别。预约合同仅产生缔约义务，而非履行义务，这是商品房交易纠纷中最常见的法律认知误区。

根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同必须包含当事人信息、商品房基本情况、销售方式、价款确定方式、交付条件、产权登记等十三项必备条款。

俞强律师提示：若协议缺乏上述核心条款，仅约定将来订立正式合同，则无论其名称为“认购书”、“意向书”或“预定协议”，法律上均定性为预约合同。预约合同的最大特征在于其标的是“缔约行为”而非“交易履行”。

在预约合同纠纷中，定金罚则仅适用于担保缔约义务。《民法典》第五百八十七条规定，收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

但这里的“债务”特指“订立本约合同的义务”，而非履行房屋交付义务。因此，即使预约合同中约定有购房款，也不能适用购房款双倍返还规则。

上海君澜律师事务所俞强律师提示：实践中，购房者常混淆预约合同中的“购房款”与正式合同的“购房款”。预约阶段支付的款项本质上是缔约保证金性质，其法律后果与正式合同中的购房款支付存在本质区别。

《商品房买卖合同解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。

但该规定仅适用于本约合同。对于预约合同，开发商是否取得预售许可证不影响合同效力。本案中A公司在诉讼前已取得预售许可，进一步强化了预约合同的效力基础。

在商品房交易实践中，俞强律师建议购房者采取以下风险防范措施：

审慎签署认购文件。签署前应要求开发商出示“五证”，特别关注预售许可证状态。若开发商尚未取得预售许可，认购协议中应明确约定许可证取得时限及违约责任。

明确款项性质。支付款项时应要求出具正式票据并注明款项性质（定金/预付款/认购金），根据《民法典》第五百八十六条，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。

保留磋商证据。当双方在正式签约阶段出现分歧时，应注意保存磋商记录，微信、短信、邮件等均可作为证明诚信磋商的证据。如能证明系因不可归责于双方的原因未能签约，可主张全额返还定金。

上海君澜律师事务所俞强律师特别提示：近年来因房价波动引发的预约合同纠纷增多，部分开发商在房价上涨后以各种理由拒绝签约。购房者可通过在预约合同中约定“违约转售差价赔偿条款”来防范此类风险。

风险提示：具体案件需要咨询专业律师。商品房预约合同纠纷涉及复杂的法律定性问题，裁判结果与证据准备质量直接相关，本文分析仅供参考。

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

教育背景：北京大学法律硕士、专利代理师

专业荣誉：