房屋是老百姓安身立命的场所，也是企业经营活动之必需。房屋租赁合同是日常生活中最常见的合同，它关系到个人、家庭、企业的幸福。笔者从法律的角度剖析了在房屋租赁合同中遇到的常见问题和解决办法，以供参考。
一、如何签订房屋租赁合同?租赁合同的法律效力如何审查?
租赁合同是一种有名合同，在我国《合同法》中有单章规定，是日常生活中最常见的合同之一。依据我国《合同法》第二百一十三条的规定，房屋租赁合同的主要条款包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁物的名称、数量实际是指房屋坐落的具体地址(门牌号)、面积大小。除此之外，实际承租时，应对租赁房屋及其附属设施的维护、物业费、水电费、供暖费等缴费义务承担，房屋的转租，租赁合同的解除等，进行协商。
在房屋租赁时，为了更好的保证自己的权益，建议承租双方签订书面合同。实践中有大量的房屋租赁合同是双方口头约定的。口头约定的租赁合同，最大的风险在于争议双方对自己主张的事实无法举证，从而导致争议无法妥善处置，如押金的返还，维修费用的负担，租赁物业不能正常使用时承租人权利的保护、违约金的适用等。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。可见，如果口头约定租赁一年，但因为未签订书面合同，仍视为不定期租赁。
在签订租赁合同时，承租人应当核对出租人的房屋所有权证书、或者对方具有出租委托的授权书(目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同效力时，仅要求出租人出租的房产无产权争议或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。)。如果是转租的，转租人应当出具原房东同意转租的书面协议，有必要时应当由出租人(业主)、转租人和承租人签订三方协议等。在审查房屋所有权证书时应注意，所有权为两人或多人的，在签订租赁合同时应当取得所有共有权人的同意。这里容易疏忽的是夫妻作为房产共有人的情况下，是否夫或妻一方的同意即可?一般情况下，对于只有夫妻一方签署的房屋租赁合同，法院一般认定是有效的。但笔者曾在广州市海珠区法院代理过一起比较特殊的房屋租赁合同纠纷。案情是夫妻一方出租房屋，另一方起诉承租人要求支付租金的案件，我方的委托人是承租人。这是由于承租人承租涉案房屋期间，夫妻双方已经离婚，但是房屋尚未分割，仍是双方共同共有的，承租人与出租方之间亦无书面的租赁协议。虽然这个案件由于我的委托人充分举证了交付房租和相关费用的事实，法院最终并未判我方承担责任。但发生纠纷后，承租人是非常被动的，男方在除夕前跑到出租方闹事并在房间泼油漆，我的委托人和家属不得以在过年时搬家，当时有老人和刚刚出生不久的小孩。由此可见，租赁房屋时仍应仔细审查房屋的产权情况，一般要求取得所有共有权人的同意方可租赁。
租赁合同的效力，同样受《合同法》第五十二条的约束，如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的，或损害社会公共利益，或违反法律、行政法规的强制性规定的，房屋租赁合同可能无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的相关规定，以下几类房屋租赁合同为无效合同:
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
4、出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
5、租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。
二、房屋租金合同中的定金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金、租金保证金、违约金的约定和退还问题
在签订租赁合同时，出租方出于各种原因一般要求承租方支付几个月的租金或额外支付一笔款项作为定金，或担保金。在合同中约定的名称多种多样，如定金、担保金、保证金、订约金(或者订金)、押金、租金保证金、违约金等。
上述各种名称的出现体现了房屋租赁合同的不规范，甚至双方对于这笔资金具有的法律性质都不是很清楚。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见定金是一个法律概念，具有特定法律意义。当事人在合同中约定了定金的，可以适用定金罚则，即交付定金一方违约的，另一方可以没收定金，收取定金一方违约的，守约方可以要求双倍返还定金。同时定金和违约金不能同时适用，只能选择适用。
这一条法条里提及的其他名词如保证金、订约金、押金或者订金等，不具有法律规定的特殊意义。一般而言，承租方往往在合同未到期时退租，出租方均以不退还保证金、押金、订金等作为承租方违约的处理结果。
因此，在签订合同时，应当对租赁合同的解除、押金的交付和退还(或保证金、订金、订约金)等明确予以约定。
三、租赁合同签订后，租赁双方各自需承担什么义务?
租赁合同签订后，双方可以对房屋租赁合同进行备案登记，根据各个省市的规定，一般要求出租房屋进行备案登记，这即便于出租房屋的管理，也有利于保护房屋租赁双方的合法权益。但出租房是否备案一般对合同效力没有影响，但双方要求将备案登记作为房屋生效要件的除外。
合同生效后，双方都应当按照合同中约定的内容来履行各自的义务。出租方一般应当按照合同的约定按时交付租赁房屋、附属设施、钥匙和水电气卡等;承租人应当按照合同约定的用途使用房屋、交付房租等相关费用、不得损坏房屋等。
对于房屋装修，根据法律规定一般需要征得出租方的同意，未经同意擅自处理的，出租方可以要求承租方进行拆除。
对于房屋正常使用过程中的维修义务，一般由出租方承担，合同另有约定的除外。如出租方接到通知后拒不维修的，承租方可自行维修，产生的费用由出租方承担。
四、房屋租赁期间，出租方出售房屋将如何处理?优先承租权又如何行使?
在租房合同有效期内，房东出售房屋如何处理? 根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使房子卖了，租客是有权继续租赁该房屋的，买家无权赶人。(俗称是“买卖不破租赁”)这也提醒买家在签订房屋买卖合同时应当注意房屋是否有人承租等实际情况。我曾遇到这样一个案例，原房东因为债务问题将房子交付给债权人居住，后原房东将房子出售后，买家始终无法入住，原因是原房东拖欠承租人巨额债务未履行。因此买房时，应当对房屋进行实地考察。
出租方出售房屋的，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人还享有优先购买权，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是这种优先购买权是受到限制的，根据第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权。
五、未签订书面租赁合同，双方发生争议如何处理?
作为承租方一般应当举证证明自己交付租金、水电费等事实，如房租的收据，银行转账的凭证、水电费单据等，作为出租方一般要就己方已经履行了交付房屋的义务，可通过证人证言、视频监控等予以证实。对于争议的事实，如果无法查清的，各自承担相应的责任。双方的租赁关系，法院最终可能以不定期租赁合同进行处理，在给予必要的搬迁时间外，双方均可以随时提出终止合同(见《合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”)
五、租赁合同期间单方解除权的行使。
单方解除权是一种形成权，是权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化，而不依赖于双方的法律行为。单方解除需要符合法律直接规定的解除情形和双方当事人约定的解除条件成就，并依规定程序向对方当事人发出通知，方可发生合同解除的法律后果。
单方解除权又分为法定的解除权和约定的解除权，法定解除权主要由如下情形：
1、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。
约定的解除权是指当事人以合同形式，约定的解除条件成就时，则享有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同。我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。可见，单方解除合同的应当通知对方，通知到达对方时合同解除。
