一房数卖

案例：今日上午甲来律所咨询称：甲于2002年2月从乙处购得A房，并于当年装修入住至今，但未办理物权登记。2018年5月，丙找到甲称A房系其于2004年从丁公司处购买并办理物权转移登记，A房为其所有，因反复吸毒被强制戒毒，故一直未来A房居住。A房系丁公司开发建设，乙系A房所涉楼盘项目的承建人，房屋建设竣工并经验收合格后，丁公司无力支付乙工程款，经协商遂以A房抵偿给乙，也未办理物权转移登记。

现丙以甲侵权诉请返还A房。

一、关于丁公司将A房抵偿乙工程款的法律效力及后果

1.乙与丁公司的法律关系

乙与丁公司之间属建设工程施工合同关系，虽已系无施工资质的自然人，但因工程竣工且验收合格，丁公司负有向已支付工程款的义务，乙有向丁公司主张工程款的权利。

2.乙对A房享有的权利

丁公司基于工程款债务的清偿，将A房抵偿给乙，双方就债权债务清结达成的合意，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力强制性规定，合法有效。因未办理物权转移登记，A房所有权主体为丁公司，乙对A房仅享有债权（即请求丁公司交付A房并办理物权转移登记的权利，也可称之为物权期待权），并未享有物权。

二、乙将A房出卖给甲的法律效力及后果

承上述，乙对A房享有债权（物权期待权），经与乙达成合意，将A房出卖给乙系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力强制性规定，合法有效。乙负有向甲交付A房及物权转移登记凭证的义务，甲有请求乙交付A房及物权转移凭证的权利。因A房物权至今未转移登记至甲名下，甲对A房不享有物权，仅享有债权。

三、丙与丁公司就A房签订的买卖合同的效力及后果

丁公司系A房原始所有权人，对A房享有对外的处分权，其与丙签订的房屋买卖合同如无证据证明丙在签订时明知A房已先行用以抵偿丁公司欠乙的债务而执意损害乙的债权利益，则为合法有效；反之，如丙在签订时明知A房已先行用以抵偿丁公司欠乙的债务，与丁公司签订的房屋买卖合同如得以履行，致乙的债权不能实现而损害乙的债权利益，而丁公司对此自然明知的情况下，则足以认定丁公司与丙存在主观上损害第三人即乙合法利益的恶意串通，为无效。

四、本案的处理

据上所述，甲对A房仅享有债权，而丙对A房则享有物权（所有权），如无证据证明丁公司与丙就A房签订的买卖合同有恶意串通损害第三人即乙合法利益的情形存在，则丙基于本权（对A房享有合法的债权）的存在而对A房享有合法的物权。根据物权优于债权的法律原则，丙有权请求甲返还A房。反之，如丙与丁公司就A房签订的买卖合同无效，则丙对A房无合法本权，即便先于甲办理了物权登记，仍对A房不享有合法物权，无权请求甲返还A房。

五、本案引发的思考

1.关于甲

甲自2002年购买A房，至今长达16年之久，竟然对A房的物权登记事宜漠不关心，不依法及时向乙主张交付物权凭证的权利，以致被动。

2.关于丙

丙自2004年购买A房，至今长达14年之久，竟然对A房现状毫不知情，令人质疑其就A房与丁公司签订的买卖合同的真实性、合法性，虽持有物权凭证略显优势于甲，但毕竟购买了是非之物，增加了诉累。

3.关于丙

虽对A房享有合法债权，但未完善物权时就急于将A房出卖给甲，之后又不尽诚信义务，竭力通过合法手段把A房物权登记至甲名下，致其与甲的交易失去稳定，损害了甲的合法权益，自然也应承担由此而生的法律责任。

4.关于丁公司

明知自己已将A房抵偿给乙，却又在之后将A房出卖给丙，背信弃义，为法律与道德所不齿，损害了乙的利益，自然也应承担由此而生的法律责任。