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【最高人民法院判例】

经营性房屋承租人有权直接要求征收人补偿房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，但已经签订补偿协议或取得补偿款项的除外

裁判要旨：

征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。但已经签订补偿协议或取得补偿款项的除外。

案件来源：

（2017）最高法行申5723号

案情介绍：

一、2010年8月16日，恒利仓储公司与万乐公司签订仓储合同，约定万乐公司租赁恒利仓储公司西北路866号6#场地，面积13328平方米，期限自2010年7月20日至2011年7月19日止。

二、2011年1月28日，甘井子区政府作出《征收土地函》，主要内容：区政府拟采取货币化补偿方式，对大连体育新城规划区域实施征地动迁工作。2011年5月25日，恒利仓储公司向万乐公司发出搬迁通知，通知其2011年6月1日至6月30日搬迁。

三、万乐公司于2012年5月2日向大连市政府申请行政复议，请求确认甘井子区政府征收其承租场地的具体行政行为违法。2012年6月26日，大连市政府作出23号复议决定），驳回万乐公司的行政复议申请。该复议决定认为，国有土地上房屋征收补偿对象是被征收房屋的所有权人，是对物权进行补偿。万乐公司所享有的是仓储合同项下承租人的合同权利，不属于物权范畴，不在国有土地上房屋征收补偿的范围之内，万乐公司与征收国有土地上房屋的行为没有利害关系，不具有提出行政复议的主体资格。随后万乐公司提起一审、二审。

四、在一审起诉前，万乐公司与恒利仓储公司于2013年2月26日签订了《协议书》，协议约定由恒利仓储公司一次性给付万乐公司370万元，万乐公司在租赁场地上的全部物品归恒利仓储公司所有，协议生效后，万乐公司不得再以任何方式、任何理由就上述事宜向恒利仓储公司及其关联公司或相关政府部门提出任何主张，否则应全额返还协议约定款项及利息。

裁判要点及思路

最高人民法院认定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。

根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，万乐公司起诉请求确认甘井子区政府未履行补偿职责违法，属于适格原告。

但是本案中，《协议书》已经实际履行完毕，万乐公司已经将其在租赁场地上全部物品的所有权让渡给恒利仓储公司，故二审法院以万乐公司不具有本案原告主体资格为由，裁定驳回其起诉并无不当。

实务要点总结:

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提醒经营性房屋承租人在征收行为中，应当注意自己有权就征收行为补偿行为的合法性、合理性提起诉讼，以维护自己的合理补偿权利，结合最高法院的裁定文书，在实务中，应重点关注以下内容：

1、征收决定作出后，经营性房屋承租人可以就征收决定的合法性以原告身份直接提起诉讼

2、房屋补偿决定作出后，如涉及房屋装修、搬迁费用及停产停业损失费用，经营性房屋承租人可以就补偿决定的合法性、合理性提起诉讼

3、出现强制拆除导致房屋装修、设备等损失的，经营性房屋承租人可就强制拆除行为以原告身份直接提起诉讼

4、经营性房屋承租人可直接要求房屋征收部门履行支付房屋装修、搬迁费用及停产停业损失费用的法定职责

5、如果经营性房屋承租人已经就房屋装修、搬迁费用及停产停业损失费用签订了补偿协议或者实际取得了补偿款，将丧失与征收行为、补偿决定行为、强制拆除行为的利害关系，丧失原告主体资格，无权以原告身份就征收相关行为提起复议或诉讼。因此，如认为补偿价款不合理、征收行为不合法，不要轻易签订补偿协议。