律师观点分析
审理法院：宿州市中级人民法院
代理律师：高飞律师、苏黎明律师
案件号：（2020）皖13行赔终96号
征收决定、补偿决定、违法强拆，行政机关“三板斧”强制旅店搬迁
安徽省宿州市符离的郑某，在当地经营了一家旅店，同时办理有土地使用权证和房屋产权证，房屋规划用途为商住，只不过土地证为集体土地使用权证。
2017年4月，行政机关要对旅店实施征收，但是双方对补偿标准发生了争议。行政机关认为旅店并不是完全的商业性质，而是“住改商“”，按照当地的补偿标准，只能认定一层的第一自然间为商业面积，而房屋一层总面积为259平方，行政机关仅认定120平方的商业面积，其他均认定为住宅。
随后为“合法”征收该旅店，行政机关分别作出了下面几个行政行为：
1、2017年4月，区政府下达了《房屋征收决定》
2、2018年7月，区政府针对该履行，直接作出了《房屋征收补偿决定》
3、2018年8月，镇政府直接实施了违法强拆，房屋为强拆。
房屋被违法强拆，补偿无法落实，当事人迫于无奈，委托国恒弘毅拆迁团队的高飞、苏黎明律师予以诉讼维权。
确认违法、撤销！维权律师起诉全部胜诉
鉴于房屋已经被违法强拆，所有压力已经压在了被征收人的身上，可谓时间紧、任务重，律师团队迅速制定维权策略，第一时间启动了所有的诉讼程序，并收到了良好的效果，前期诉讼全部胜诉：
1、针对区政府下达的《房屋征收决定》，经宿州市中级人民法院判决，确认埇桥区政府作出的《房屋征收决定》（埇政征（2017）6号）违法；
2、区政府作出的《房屋征收补偿决定》，经宿州市中级人民法院判决，撤销宿州市埇桥区人民政府作出的埇政征补[2018]1号房屋征收补偿决定；
3、针对2018年8月的行政强拆行为，也被宿州市埇桥区人民法院确认强拆违法！
虽然开局三连胜，但是为取得判决胜诉，律师团队精心准备起诉、应诉，先后开庭5次，往返宿州数十次。当事人也是顶住了巨大压力，赢来了阶段性胜利。
迎来最终胜利-人民法院行政赔偿保公平
而强拆案件，最终指向的还是赔偿。“怎么赔、赔多少、谁来赔”，是打赢行政赔偿案件必须解决的三个问题。
1、商住性质的房屋，到底能认定多少商业面积？
针对该问题，律师团队明确提出观点，商住不等于住改商，所谓只认定第一自然间为商业面积不仅没有依据，也是不公平的。周边的无证房屋都获得了这样的征收补偿，而当事人是有证、合法经营的旅店被违法强拆，也按照同样标准赔偿，明显不公。
最终人民法院判决一层的259平方全部按照商业面积认定，虽然没有达到全部面积按照商业面积认定这一结果，但是该判决结果已较之前的补偿方案提高了一倍，判决说理部分亦让当事人信服。
2、强拆被确认违法、征收决定被确认违法、补偿决定被撤销，如何在行政赔偿中体现对行政机关违法行政的惩戒？
行政赔偿案件实践中，对于违法强拆的惩戒主要体现在两方面。一个是房屋价格评估节点，可以以提起行政赔偿时的节点评估房屋价格；另一个就是拆迁奖励，即使过了签约期，但是房屋被违法强拆了，奖励可以给。
而本案我们选择了产权调换，因此不存在房屋价格评估问题。针对奖励，提前签约奖励为额外补偿10%的房屋面积，该奖励人民法院认可了律师团队观点，判决行政机关赔偿的商业面积为259平方+10%奖励，共计285平方商业面积，相当于最终增加了165平方的商业面积，并且判决自强拆之日起所有的过渡费、停产停业损失一直支付，体现了对行政机关违法行政的惩戒。
