律师观点分析

上诉人张X与被上诉人冯XX、张XX、原审被告徐XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初24533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张X的委托诉讼代理人姚XX，被上诉人冯XX和张XX的委托诉讼代理人贺XX、张XX到庭参加诉讼，原审被告徐XX没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张X上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初24533号民事判决第三项，改判驳回冯XX、张XX的此项诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由冯XX、张XX承担。主要事实和理由：一、一审法院判决由张X承担律师费缺乏事实依据。冯XX、张XX主张律师费4万元，但并未举示相应的支付凭证，无法证明委托合同与发票之间的实际联系及已经实际支付相应的款项，故不应支持律师费的请求。二、一审法院判决的律师费标准明显过高。冯XX及张XX在诉讼前没有及时联系张X及徐XX并协商，而直接向法院起诉，属于恶意扩大损失，应当由其自行承担。同时，律师费4万元明显过高，不应支持。
冯XX、张XX辩称，一审中提交了委托合同及发票，足以证明已经缴纳了4万元律师费。诉讼前，冯XX、张XX多次与张X进行协商，并非恶意扩大损失。请求驳回上诉，维持原判。张X还应向冯XX、张XX承担买卖房屋的其他相应款项。
徐XX没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。
冯XX、张XX向一审法院最终起诉请求：一、判令解除冯XX、张XX与徐XX于2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》，冯XX、张XX退还徐XX购房款102万元，徐XX把涉案房屋过户给冯XX、张XX；二、判令徐XX向冯XX、张XX支付违约金426000元，张X对该款承担连带清偿责任；三、本案案件受理费、保全费及律师费40000元由徐XX、张X承担。
一审法院认定事实：2018年7月5日，冯XX、张XX作为卖方（转让方）、徐XX作为买方（受让方）、重庆XX公司作为经纪方签订了《房屋买卖（转让）合同）》，主要约定卖方自愿将位于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊红锦大道XXXXX号房屋以213万元出售给买方，房屋上无抵押、无查封。合同第二条房款及支付方式中约定，定金支付：买方须于签订本合同当日支付定金100000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：第一次：买方须于过户当日支付930000元予卖方，同时卖方同意预留10000元托管于经纪公司作为该房屋交割之保证金，此保证金在房屋交割完成后2个工作日内由经纪方转付给卖方。第二次：买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款XXX元于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合买方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户前自筹剩余房款支付给卖方。合同第三条房屋解押、按揭贷款面签、过户取证、入押、交付中约定，买卖双方约定于按揭贷款通过银行审批（以经纪方或其工作人员或买方发出的短信或书面通知为准）后3个工作日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续。合同第六条违约责任中约定，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于……拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用），则逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。合同第九条其它中约定，本合同记载的“现居住地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其它方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。
庭审中，冯XX、张XX自认徐XX支付了房款102万元。
2018年8月6日，案涉房屋产权登记至徐XX名下。
2018年8月14日，徐XX与重庆XX签订了《个人房屋按揭贷款合同》，以案涉房屋作为抵押物贷款110万元。
2018年9月13日，张X作为保证人，冯XX、张XX作为债权人签订了《保证合同》，主要载明：鉴于债权人冯XX、张XX（系房屋卖方）和债务人徐XX（系房屋买方）于2018年7月5日签订了房屋买卖（转让）合同，该房屋双方已于2018年8月6日在重庆市渝北区不动产登记中心办理了权属转移登记。为了保障债权人在主合同项下债权（房款）得以实现，保证人愿意向债权人提供保证担保。合同第一条被担保的主债务：本合同所担保的主债务为主合同债务人在债权人处购买了位于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊红锦大道XXXXX号房屋的购房款（第二次付款）110万元。合同第二条保证范围：本合同的保证范围包括：主合同项下购房款（第二次付款）、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、公证费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等）。合同第三条保证方式：本合同的保证方式为连带责任保证。当债务人不履行主合同项下任何到期债务时，债权人有权直接要求保证人承担保证责任。保证人应按债权人所要求的金额和指定的时间将应付款项付至债权人指定账户。合同第四条：保证期间：本合同保证期间从主合同生效之日起到主合同债务履行期届满后两年止。
2018年10月20日，冯XX、张XX通过其委托诉讼代理人张XX按徐XX在合同中预留的地址及方式，按张X在保证合同中预留的地址及联系方式，分别向徐XX、张X邮寄《解除合同通知书》，载明：双方于2018年7月5日签订了《房屋买卖（转让）合同》，我方已严格按照合同约定履行了义务，协助你向重庆XX申请办理了个人房屋按揭贷款事宜，在获得该支行的贷款审批手续后，经我方向银行询问何时发放该笔贷款时，被告知因你的原因，现银行已拒绝向你发放该笔贷款，之后，我方要求你按照合同约定及时自筹资金以支付我方剩余房款，至今已超过两个月时间，但你方未能按合同约定及时支付我方剩余房款，根据贵我双方签订的《房屋买卖（转让）合同》约定，你已构成违约。现我方根据该《合同》第二条、第七条的约定，提出解除本合同，同时向你发出书面解除合同通知书，并要求你按照合同约定承担违约责任。该邮件投递结果均显示：投递并签收，他人收。
重庆市国土资源和房屋管理局出具的档案查询结果显示：案涉房屋在2018年8月6日由原权利人张X、冯XX变为徐XX。案涉房屋上除有冯XX、张XX就本案申请的查封外，还有重庆XX于2018年8月21日设立的抵押登记。冯XX、张XX陈述，该抵押登记虽然设立，但贷款重庆XX实际上没有发放，因为银行要放款时徐XX失去了联系，基于风险控制银行就没有放款。张X陈述，徐XX与张X系夫妻，现案涉房屋是登记在徐XX名下，银行有没有放贷款不清楚。
另查明，2018年10月25日，冯XX、张XX就本案与重庆XX签订《法律事务委托代理合同》，约定其应支付律师服务费40000元。后重庆XX向冯XX、张XX开具金额为40000元的增值税发票。
冯XX、张XX庭后向一审法院提交重庆XX于2019年6月24日出具的《情况说明》，上载明：客户徐XX于2018年7月25日向我行申请二手房按揭贷款110万元，2018年8月14日通过审批，2018年8月21日办妥抵押登记。在支用前我行通知徐XX办理支用手续，但一直无法联系上。后续该二手房交易的卖方冯XX向我行口头告知了买方徐XX失联的信息。由于客户徐XX未能满足我行放款条件，我行中止了放款流程。
一审法院认为：冯XX、张XX与徐XX在2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》及冯XX、张XX与张X在2018年9月13日签订的《保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
冯XX、张XX自认徐XX支付了房款102万元，一审法院予以确认。合同约定徐XX以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款110万元于支付卖方房款，此房款由买方徐XX向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办完后，银行直接支付给卖方。从查明的事实看，冯XX、张XX配合徐XX办理了案涉房屋的贷款手续，案涉房屋也过户登记至徐XX名下，徐XX应保证银行将贷款110万元支付给冯XX、张XX。徐XX作为房款的支付方，其对房款是否完全支付负有举证责任，现其未举示证据证明案涉房屋的按揭贷款银行已支付给冯XX、张XX，依法应承担举证不能的责任，冯XX、张XX陈述因徐XX的原因银行已拒绝发放贷款的事实，一审法院予以采信。因合同并未约定徐XX申请的贷款110万元的最后发放时限，也无证据表明银行在2018年10月20日前已拒绝徐XX的贷款申请，故冯XX、张XX在2018年10月20日向徐XX邮寄《解除合同通知书》要求解除合同时并不符合合同约定解除和法定解除的情形，该《解除合同通知书》不产生解除房屋买卖合同的效力。但截至本案起诉前，徐XX申请的按揭贷款110万元仍未支付给冯XX、张XX，其也未通过其他方式及时支付剩余购房款，已构成迟延付款且导致冯XX、张XX出售房屋以收取房款的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，冯XX、张XX有权解除合同。故冯XX、张XX要求解除其与徐XX于2018年7月5日前的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖关系，符合法律规定，一审法院予以支持。
冯XX、张XX与徐XX间的房屋买卖关系解除后，冯XX、张XX根据履行情况和合同性质，有权要求恢复原状、赔偿损失。冯XX、张XX要求向徐XX退还购房款102万元，徐XX协助其将案涉房屋恢复登记至冯XX、张XX名下属于恢复原状的方式，符合法律规定，故冯XX、张XX要求向徐XX退还购房款102万元，徐XX将案涉房屋过户登记至其名下，一审法院予以支持，对超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于违约金，因本案房屋买卖合同的解除系徐XX违约所致，按双方合同约定，徐XX应按房屋成交价的20%向冯XX、张XX支付违约金426000元（XXX元×20%）。张X与冯XX、张XX在2018年9月13日签订的《保证合同》中约定，张X作为连带责任保证人，对徐XX支付第二次房款110万元的债务进行担保，其保证范围包括该债务的违约金，故张X对该违约金应承担连带担保责任。张X辩称，合同约定的房屋总价20%的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，虽然徐XX构成违约，但冯XX、张XX并未举示证据证明徐XX的违约行为给其造成的损失及损失的具体金额，综合考虑到徐XX已支付了房款102万元、房屋价格上涨的预期利益等因素，一审法院酌情将违约金调整为总房款的10%，即21.3万元（XXX元×10%），即冯XX、张XX要求徐XX支付违约金21.3万元，一审法院予以支持，对超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。冯XX、张XX要求张X对该违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。冯XX、张XX主张徐XX的违约行为给其造成了再次购房的按揭贷款损失与本案损失无关联性，其主张的房屋恢复登记及再次出售的税费损失亦无证据证明，其主张违约金不应调整的意见，一审法院不予采纳。
关于律师费，根据合同“合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担”，冯XX、张XX作为守约方有权要求徐XX承担本案律师费，故冯XX、张XX要求徐XX承担律师费40000元，符合合同约定，一审法院予以支持。张X签订的《保证合同》约定，其保证的范围包括实现债权和担保权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等），故冯XX、张XX要求张X承担律师费40000元，符合法律规定，一审法院予以支持。
据此，一审法院判决：一、解除冯XX、张XX与徐XX于2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同关系；二、冯XX、张XX在本判决生效后五日内向徐XX退还购房款XXX元；徐XX在本判决生效后五日内将位于重庆市渝北区龙溪街道新牌坊红锦大道XXXXX号房屋过户登记至冯XX、张XX名下；二、徐XX在本判决生效后五日内向冯XX、张XX支付违约金213000元，张X对该款项承担连带清偿责任；三、徐XX、张X在本判决生效后五日内向冯XX、张XX支付律师费40000元；四、驳回冯XX、张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费23040元，财产保全费5000元，由徐XX、张X负担。
本院二审期间，张X认为，对一审中的律师费发票的关联性未认可，冯XX、张XX对一审认定的事实没有异议，徐XX对一审认定的事实没有提出异议。本院认为，虽然张X对律师费发票提出异议，但一审查明的事实仅仅是针对证据的内容进行记载，且该发票与本案存在关联，其异议明显不能成立，本院对其异议不予采纳，并对一审认定的其余事实予以确认。
二审中，冯XX、张XX为证明自己的主张，举示了房地产权证，拟证明涉案房屋已经解除抵押。经质证，张X对该证据的三性均无异议。本院认为，该证据客观真实，证据来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。
另查明，涉案房屋现登记在徐XX名下，权属证书编号为渝(2018)渝北区不动产权第XXX号，涉案房屋原办理抵押登记后，现已经解除抵押，解押编号为XXX。张XX曾用名张X。
还查明，徐XX在一审判决后，向一审法院提交了上诉状，但其在收到一审法院通过特快专递邮寄的《交纳诉讼费用通知书》后，未按照通知书指定的期限内交纳二审案件受理费。
本院认为，本案争议的主要问题为：冯XX、张XX请求支付律师费4万元是否应当支持的问题。根据查明的事实，冯XX、张XX与重庆XX签订《法律事务委托代理合同》，该所向冯XX、张XX出具了相应的增值税发票，由于双方约定的金额仅为4万元，且重庆XX已经指派律师履行了诉讼代理行为，冯XX、张XX已经支付该律师费的盖然性较大，一审法院根据案件实际情况认定冯XX、张XX已经支付律师费并判决徐XX、支付承担该律师费没有不当之处。
对于张X提出的律师费过高的问题，根据本案实际，涉案房屋买卖合同涉及金额达到200余万元，冯XX、张XX在于重庆XX约定4万元的律师费用没有明显过高的情形，且张X也没有举示相应的证据证明其主张，本院对于其该理由不予采纳。
徐XX虽然在一审判决后提出了上诉，但其并未按照通知指定的期限内交纳二审案件受理费，应当认定其自动撤回上诉，本院在此不再评判。
其他认定同一审。
综上所述，张X的上诉请求不能成立，应于驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由张X负担。
本判决为终审判决。