案件描述

浙江省嘉兴市南湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2014)嘉南新民初字第143号

原告：孙某芳。

委托代理人：徐银春、时宇航。

被告：胡某法。

被告：王某祥。

被告：王某珍。

原告孙某芳因与被告胡某法、王某祥、王某珍房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员王懿独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理，原告孙某芳及其委托代理人时宇航到庭参加诉讼，被告胡某法、王某祥、王某珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。

原告起诉称，2010年11月25日原告与三被告签订了《房屋交易(转让)合同》，约定将三被告在拆迁合同项下的位于嘉兴市七星镇大树镇大树绿苑14幢204室及车库转让原告。约定总价款310212元，合同签订时支付定金10000元，房屋交付时支付280000元，并约定了三被告取得三证后配合原告办理过户手续。原告按约支付上述290000元后，虽实际占有上述房屋，但截止2014年初，上述房屋可以办理产权证时，三被告却进行推脱，拒绝办理过户手续。后原告发现上述房屋已办理了抵押手续，导致办理过户履行不能，三被告已构成根本违约。故诉请判令：

一、解除原、被告之间签订的房屋交易(转让)合同;

二、返还购房款290000元及支付利息损失(从2014年6月12日按人民银行同期同档次贷款利率计算至判决确定履行之日止);

三、赔偿定金损失10000元;四、本案诉讼费由三被告负担。

被告胡某法、王某祥、王某珍未作答辩。

针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据：

1、《南湖区七星镇农村房屋拆迁产权调换协议书》复印件一份，证明三被告取得拆迁合同项下大树绿苑14幢204室房产的事实。

2、《房屋交易(转让)合同》原件一份，证明原告与三被告签订房屋转让合同的事实。

3、收条原件两份，证明原告履行了付款义务，总共支付房款290000元(含定金)的事实。

4、南湖区七星镇大树村民委员会证明一份及附件共三页，证明上述房产已可办理产权手续、办理三证的步骤以及被告王某祥领取房屋产权证的事实。

5、房屋抵押登记证明原件两份，证明被告王某祥两次将上述房屋抵押给案外人汪志春的事实。

被告胡某法、王某祥、王某珍未到庭质证，也未提供证据。

本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、4、5符合证据采信要件并能形成相应的证据锁链，本院予以认定，作为定案依据。

本院经审理，对本案事实认定如下：被告胡某法原系嘉兴市南湖区七星镇东进村史家兜37号户主，被告王某珍系其妻、被告王某祥系其子。因农村房屋拆迁之需，被告胡某法作为户主与嘉兴市众禾拆迁有限公司签订了《南湖区七星镇农村房屋拆迁产权调换协议书》(编号：东A-09)，置换取得上述拆迁协议项下的大树绿苑2幢103室、14幢204室及相应车库。2010年11月25日被告胡某法、王某珍、王某祥与原告签订了《房屋交易(转让)合同》将大树绿苑14幢204室及车库出卖给原告孙某芳，约定：总价款310212元，签订时交付定金10000元、房屋交付时支付房款280000元，因上述房屋尚未能办理相应的产权证，故约定余款待原告办理三证后支付。原告按约支付款项共计290000元，三被告也按约交付了上述房屋钥匙。原告对上述房屋进行了占有、使用。2014年1月26日，上述房屋已具备办理三证之条件，被告王某祥于1月28日将上述房产初始登记在其名下，并在2014年2月18日、5月5日将嘉兴市七星镇大树镇大树绿苑14幢204室及车库连续两次抵押给案外人汪志村(抵押债权共计300000元)。原告多次要求三被告协助办理上述房屋过户手续。三被告未予以配合，遂酿本诉。庭审后，原告要求利息损失自合同解除之日起计算。

本院认为，本案系一起房屋买卖纠纷，焦点是被告王某祥已将诉争房屋抵押给案外人汪志村导致房产不能过户，是否达原告可以单方行使合同解除权的条件。三被告作为农村拆迁安置的成年家庭成员在取得拆迁协议项下大树绿苑14幢204室及车库后与原告签订了《房屋交易(转让)合同》将上述房产以310212元价款转让给原告且约定了交付、办理过户的时间和条件均系双方真实的意思表示。原告也按约支付了相应的定金、房款。截止办理房产过户条件成就时，三被告不仅未配合原告办理房产过户手续反而被告王某祥将上述房屋抵押给案外人汪志村且设定抵押债权高达300000元。原告签订了《房屋交易(转让)合同》主要目的其能够取得上述房屋的所有权。现案外人在上述房屋设定抵押权，三被告明显违反合同约定致使原告办理上述房屋产权的目的无法实现。原告要求解除与三被告之间《房屋交易(转让)合同》，本院予以支持。原告已支付的房款290000元，其中10000元作为定金支付给三被告，因三被告已构成违约，应予以双倍返还，其余款项应予以如数返还。至于原告要求三被告自合同解除之日起计算利息损失，本院认为自合同解除之后，三被告才负有返还款项的义务，自判决确定的返还款项的期限之后，被告未履行上述还款义务，法律明确规定应支持迟延债务利息，无需原告通过诉讼请求予以主张。诉讼中，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃一审抗辩权，应承担由此带来的不利法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零五条之规定，判决如下：

一、原告孙某芳与被告胡某法、王某祥、王某珍于2010年11月25日签订的关于嘉兴市七星镇大树绿苑14幢204室及车库的房屋交易(转让)合同于本判决生效之日起予以解除;

二、被告胡某法、王某祥、王某珍于本判决生效之日起十日内返还原告孙某芳购房款280000元;

三、被告胡某法、王某祥、王某珍于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙某芳定金20000元;

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2977元、保全申请费2070元，合计5047元，由被告胡某法、王某祥、王某珍共同负担，于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员　王　懿

二〇一四年八月二十五日

书记员　沈文清

办案过程

仲裁结果

律师观点分析

案件描述

浙江省嘉兴市南湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2014)嘉南新民初字第143号

原告：孙某芳。

委托代理人：徐银春、时宇航。

被告：胡某法。

被告：王某祥。

被告：王某珍。

原告孙某芳因与被告胡某法、王某祥、王某珍房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员王懿独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理，原告孙某芳及其委托代理人时宇航到庭参加诉讼，被告胡某法、王某祥、王某珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。

原告起诉称，2010年11月25日原告与三被告签订了《房屋交易(转让)合同》，约定将三被告在拆迁合同项下的位于嘉兴市七星镇大树镇大树绿苑14幢204室及车库转让原告。约定总价款310212元，合同签订时支付定金10000元，房屋交付时支付280000元，并约定了三被告取得三证后配合原告办理过户手续。原告按约支付上述290000元后，虽实际占有上述房屋，但截止2014年初，上述房屋可以办理产权证时，三被告却进行推脱，拒绝办理过户手续。后原告发现上述房屋已办理了抵押手续，导致办理过户履行不能，三被告已构成根本违约。故诉请判令：

一、解除原、被告之间签订的房屋交易(转让)合同;

二、返还购房款290000元及支付利息损失(从2014年6月12日按人民银行同期同档次贷款利率计算至判决确定履行之日止);

三、赔偿定金损失10000元;四、本案诉讼费由三被告负担。

被告胡某法、王某祥、王某珍未作答辩。

针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据：

1、《南湖区七星镇农村房屋拆迁产权调换协议书》复印件一份，证明三被告取得拆迁合同项下大树绿苑14幢204室房产的事实。

2、《房屋交易(转让)合同》原件一份，证明原告与三被告签订房屋转让合同的事实。

3、收条原件两份，证明原告履行了付款义务，总共支付房款290000元(含定金)的事实。

4、南湖区七星镇大树村民委员会证明一份及附件共三页，证明上述房产已可办理产权手续、办理三证的步骤以及被告王某祥领取房屋产权证的事实。

5、房屋抵押登记证明原件两份，证明被告王某祥两次将上述房屋抵押给案外人汪志春的事实。

被告胡某法、王某祥、王某珍未到庭质证，也未提供证据。

本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、4、5符合证据采信要件并能形成相应的证据锁链，本院予以认定，作为定案依据。

本院经审理，对本案事实认定如下：被告胡某法原系嘉兴市南湖区七星镇东进村史家兜37号户主，被告王某珍系其妻、被告王某祥系其子。因农村房屋拆迁之需，被告胡某法作为户主与嘉兴市众禾拆迁有限公司签订了《南湖区七星镇农村房屋拆迁产权调换协议书》(编号：东A-09)，置换取得上述拆迁协议项下的大树绿苑2幢103室、14幢204室及相应车库。2010年11月25日被告胡某法、王某珍、王某祥与原告签订了《房屋交易(转让)合同》将大树绿苑14幢204室及车库出卖给原告孙某芳，约定：总价款310212元，签订时交付定金10000元、房屋交付时支付房款280000元，因上述房屋尚未能办理相应的产权证，故约定余款待原告办理三证后支付。原告按约支付款项共计290000元，三被告也按约交付了上述房屋钥匙。原告对上述房屋进行了占有、使用。2014年1月26日，上述房屋已具备办理三证之条件，被告王某祥于1月28日将上述房产初始登记在其名下，并在2014年2月18日、5月5日将嘉兴市七星镇大树镇大树绿苑14幢204室及车库连续两次抵押给案外人汪志村(抵押债权共计300000元)。原告多次要求三被告协助办理上述房屋过户手续。三被告未予以配合，遂酿本诉。庭审后，原告要求利息损失自合同解除之日起计算。

本院认为，本案系一起房屋买卖纠纷，焦点是被告王某祥已将诉争房屋抵押给案外人汪志村导致房产不能过户，是否达原告可以单方行使合同解除权的条件。三被告作为农村拆迁安置的成年家庭成员在取得拆迁协议项下大树绿苑14幢204室及车库后与原告签订了《房屋交易(转让)合同》将上述房产以310212元价款转让给原告且约定了交付、办理过户的时间和条件均系双方真实的意思表示。原告也按约支付了相应的定金、房款。截止办理房产过户条件成就时，三被告不仅未配合原告办理房产过户手续反而被告王某祥将上述房屋抵押给案外人汪志村且设定抵押债权高达300000元。原告签订了《房屋交易(转让)合同》主要目的其能够取得上述房屋的所有权。现案外人在上述房屋设定抵押权，三被告明显违反合同约定致使原告办理上述房屋产权的目的无法实现。原告要求解除与三被告之间《房屋交易(转让)合同》，本院予以支持。原告已支付的房款290000元，其中10000元作为定金支付给三被告，因三被告已构成违约，应予以双倍返还，其余款项应予以如数返还。至于原告要求三被告自合同解除之日起计算利息损失，本院认为自合同解除之后，三被告才负有返还款项的义务，自判决确定的返还款项的期限之后，被告未履行上述还款义务，法律明确规定应支持迟延债务利息，无需原告通过诉讼请求予以主张。诉讼中，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃一审抗辩权，应承担由此带来的不利法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零五条之规定，判决如下：

一、原告孙某芳与被告胡某法、王某祥、王某珍于2010年11月25日签订的关于嘉兴市七星镇大树绿苑14幢204室及车库的房屋交易(转让)合同于本判决生效之日起予以解除;

二、被告胡某法、王某祥、王某珍于本判决生效之日起十日内返还原告孙某芳购房款280000元;

三、被告胡某法、王某祥、王某珍于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙某芳定金20000元;

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2977元、保全申请费2070元，合计5047元，由被告胡某法、王某祥、王某珍共同负担，于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员　王　懿

二〇一四年八月二十五日

书记员　沈文清