精装修商品房装修完成标准的认定

精装房又称“成品房”

2017年5月，小刘（买受人）与某房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，小刘向某房开公司购买商品房一套。

合同第八条约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付小刘使用。合同约定了逾期交房的违约责任。

合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。

一审法院认为，双方约定于2018年11月30日前交房，但某房开公司逾期交房已构成违约。

本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，对装修部分是否具备交房条件，某房开公司提供了《工程竣工验收表》予以证明。

但该验收表系其公司工程部单方出具的，并不符合法定的竣工验收规范，而且整改完成的落款时间是2019年1月28日，此时已经属于逾期交房。

某房开公司在明知自己已经逾期交房的情况下，通常房子一达到交房条件即会及时通知交房以减轻违约责任，但某房开公司还迟至2019年5月1日才通知小刘交房，显然不符合常理，故可认定装修部分尚未符合交房条件，某房开公司应承担逾期交房违约责任。

二审法院认为，根据本案讼争《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定，本案当事人买卖的标的为精装修房，而非毛坯房。

结合大众对商品房市场的认知，精装修房应当是交付时买受人只需购置部分家具，即可入住使用的房屋。交付即可使用是买受人购买精装修房而非毛坯房的购房目的。

因此，涉案商品房交付时，装修应当已经全部完成，合同约定的装修内容已经基本到位，出卖人后续整改只需要通过“修理、更换重做”即可完成。

如果装修没有完成，业主无法判定装修是否符合约定的品牌和质量，无法提出异议，某房开公司更不可能仅通过“修理、更换重做”完成后续装修。装修未完成，买受人有权拒绝收房。因此，一审法院以某房开公司未完成精装房的装修为由判决其承担违约责任，予以维持。

从上述案例中可以看出，精装房交房标准为“交房即可使用”。

该标准系根据双方的合同约定和大众对商品房市场的认知，以及大众对“精装房”一词含义的通常理解进行认定的。精装房是在装修已全部完成的情况下才符合交房条件。

是否符合“交房即可使用”标准的举证责任是由开发商承担，开发商只有证明装修已经达到“交付即可使用”的标准，才算完成了装修符合了交房条件。

当装修部分未完全完成时，购房人有权拒绝收房。若开发商还存在逾期交房的，还可以要求其根据合同约定承担逾期交房违约金。

另外，在此，律师提醒各位购房人，在签订购买精装房的买卖合同时，一定要对精装房的交房条件进行明确约定。

在办理收房手续时，一定要仔细核验装修是否全部完成（包括室内装修和配套装修）、装修使用的材料品牌和质量是否符合合同约定，若存在问题，及时向开发商提出异议，有权拒绝收房。