律师观点分析

原告杨XX诉被告蒋XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨XX及其委托诉讼代理人唐XX与被告蒋XX及其委托诉讼代理人**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨XX向本院提出诉讼请求：请求法院判决终止原、被告于2005年4月10签订的《房屋转让协议书》，由被告返还房屋给原告并支付违约金4万元。事实和理由：2005年4月10日，原、被告协商一致订立了《房屋转让协议书》,协议约定：甲方（本案原告）将其所有的座落全州镇桂黄北XX院内房屋（9栋701室）集资房转让给乙方（本案被告），建设面积为158平方米，转让价格为115000元，房屋过户的一切费用均由被告负担。合同约定：签约时支付70000元，余款在同年的11月30日前支付。合同特别约定，如任一方违约，均应向对方支付违约金人民币20万元，甲方退还乙方已付房款，本协议不再生效。合同订立后，被告于签约当日给付房款70000元，余款被告延期于同年12月31日才支付给原告。被告延期付款的行为违反了合同的约定，应按合同约定承担违约责任，原告有权终止合同，并要求被告承担违约金40000元。
被告蒋XX辩称，针对原告起诉，被告答辩如下：1.被告虽然延期支付购房尾款，但事出有因，不构成违约。因订立房屋转让协议时，转让的房屋原告已向银行抵押贷款，在被告支付了购房尾款后，原告也没有按合同约定给付房屋产权证（该产权证已抵押在银行，2006年才解除抵押）；2.原告请求终止协议，没有事实和法律依据。该房屋已于2005年交付给了被告居住至今，且被告在将尾款支付给了原告后就已完全履行了自己的合同义务。退一万步讲，就算被告违约，原告现起诉主张终止合同并支付违约金，也过了诉讼时效，何况被告不构成违约。故请求法院依法驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供如下证据：1.房屋转让协议书；2.收款收据；3.微信对话记录，用于证实被告承认自己违约；4.房屋解押通知；5.房屋所有权证存根等材料；6.被告同意赔偿的电话录音。被告质证后对证据1、2、4、5无异议，对证据3、6有异议，认为原告断章取义，根本不能证明其目的。本院经审查认为：原告提交的证据，被告无异议的予以采信；有异议的证据3、6因为内容不全面，无法证实原告的证明目的，不予采信。本案查明事实如下：2005年4月10日，原、被告协商一致订立了《房屋转让协议书》，原告将拥有产权的房屋出售给被告。协议中载明：第一条.甲方（本案原告）将其所有的，产权证为：全州县不动产权第XXX）转让给乙方（本案被告），建设面积为158平方米，户型为四房二厅二卫；第二条.转让价格为115000元，房屋过户所需费用由购房人负担；第三条.签订协议时付款70000元，余款在同年11月30日前支付。甲方在收到全部购房款后即将房产证交给乙方，并协助乙方办理房产过户手续。原告按照协议约定于2005年4月10日（协议订立当日）在收到被告70000元后将出售房交付给了被告，因为房屋用于抵押，双方有争执，被告于同年12月31日才将尾款45000元给付原告，原告在收条上特别注明：将拥有的集资房屋于2005年11月30日正式全权卖给了被告，对被告履行合同的情况进行了确认，原告也未能按约定在收到了被告全部购房款时将产权证交给被告，近年来，双方因房屋过户问题产生纠纷。
本院认为：依法成立的合同自成立起生效，合同当事人应按约定履行自己的全部合同义务。本案中，原、被告协商一致订立的房屋转让协议，系当事人的自主意思表示，符合相关法律规定，系合法有效的合同，合同双方应按合同的约定履行自己的合同义务。被告虽然延期一个月交付房屋尾款45000元，但原告在收到尾款出具收据给被告时，在收据上特别注明房屋已按合同约定出售给了被告，既是对被告作为购买方履行合同约定义务的确认，也是对自己履行出售房屋的合同义务的确认。既然被告履行了自己的合同义务，原告以被告违约为由起诉，没有事实依据，其要求终止合同并由被告支付违约金40000元的诉请不予支持；被告的辩称有事实依据和正当理由，其主张予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告杨XX的诉讼请求。
案件受理费2600元，适用简易程序减半收取1300元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2600元（户名：桂林市中级人民法院，银行帐号：20×××16，开户行：XXX），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。