律师观点分析

吉林市XX公司与A商品房预售合同纠纷二审民事判决书
吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终3398号
上诉人（原审被告）：吉林市XX公司，住所地吉林省吉林市丰满区，
法定代表人：A，执行董事长，
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，
被上诉人（原审原告）：A，男，1954年11月6日出生，住吉林省吉林市丰满区，
委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
上诉人吉林市XX公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人A商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1604号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚，被上诉人A的委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
怡恒伟业公司上诉请求：1.撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1604号民事判决；2.改判驳回A的诉讼请求或发回重审，事实和理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，A没有提供相应的证据证明该事实，2.一审判决以A的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据，A请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效，一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误，3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法，
A辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判，
A向一审法院起诉请求：1.要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿A15975.54元违约金；2.要求法院判决怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内办理房产证和土地证并在三十日内交到A手中；3.诉讼费由怡恒伟业公司承担，
一审法院认定事实：2008年6月25日，A与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定A购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B7号楼2单元24层165号商品房一套，总房款532518元，双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金，合同签订后，A依约支付了房款，于2009年10月25日办理了入住手续,2014年3月18日办理了房屋所有权证，由于怡恒伟业公司的原因，致使A在合同约定的时间内未能取得房屋权属证书，故A起诉至法院，
一审法院认为，A与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务，合同签订后，A已按照合同约定履行了付款义务，但怡恒伟业公司未按照合同约定的时间完成办理房屋权属证书的初始登记手续，致使A在合同约定的时间内未能取得房屋权属证书，怡恒伟业公司的行为已经构成违约，依法应当按照合同约定向A承担违约责任，支付违约金，怡恒伟业公司虽抗辩A要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，法院认为，怡恒伟业公司违约的事实持续存在，故A的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩法院不予采信，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付A违约金15975.54元的责任，关于土地证、房产证的办理，办理房产证、土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，A此项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，且A已经办理了房屋产权证，故对其诉讼请求法院不予支持，土地证的办理其可通过其他途径予以解决，
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、怡恒伟业公司于本判决生效后五日内一次性给付A违约金15975.54元；二、驳回A的其他诉讼请求，案件受理费200元，减半收取100元，由怡恒伟业公司负担，
本院审理期间，双方当事人均未提供证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，
本院认为，A与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事XX应按照合同约定履行义务，现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任，怡恒伟业公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权的相关手续，故A的诉讼请求未超过诉讼时效期间，
综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费50元，由上诉人吉林市XX公司负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　　A祝
代理审判员　　关　晶
代理审判员　　张　蕾
二〇一七年十二月一日
书　记　员　　B