律师观点分析
吉林市XX公司诉A商品房预售合同纠纷二审民事判决书
吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终891号
上诉人（原审被告）：吉林市XX公司，住所地吉林市丰满区，
法定代表人：A，该公司执行董事长，
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，
被上诉人（原审原告）：A，女，1956年6月30日出生，汉族，住吉林市丰满区，
委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
上诉人吉林市XX公司(以下简称XXX公司)因与被上诉人A商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2018）吉0211民初195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
XXX公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回A原审诉讼请求；诉讼费用由A负担，事实和理由：1.原审判决认定“由于XXX公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，A没有提供相应的证据证明该事实，XXX公司所举证据充分、清楚，且证据之间可以相互支持，但原审判决却未认定这些证据，而对A提供的证据却予以认可，2.原审判决以违约的事实持续存在为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据，A请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效，原审判决未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误，3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，原审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法，
A辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求维持原判，
A向一审法院起诉请求：1.要求XXX公司按照双方签署的购房合同赔偿A违约金19,723.74元；2.XXX公司继续履行合同义务，10日内为A办理房产证和土地证并在三十日内交到A手中，
一审查明事实：2008年1月7日，A与XXX公司签订了商品房买卖合同，约定A购买由XXX公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B4号楼2单元7层62号商品房一套，总房款657,458元，双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金，合同签订后，A依约支付了房款，于2013年12月7日办理了房屋所有权证，由于XXX公司拖欠部分土地出让金，致使A所购买房屋的土地证至今未能办理，故A起诉至法院，
一审法院认为，关于XXX公司是否违约，A与XXX公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务，合同签订后，A已按约履行了付款义务，但由于XXX公司拖欠部分土地出让金，致使A至今未能取得土地证，XXX公司已构成违约，依法应当承担违约责任，庭审中A虽未能举证证实XXX公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间是否超过合同约定期限，但我院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定XXX公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实予以确认，关于诉讼时效，XXX公司抗辩A要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为，XXX公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故A的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对XXX公司的该项抗辩不予采信，另，涉案买卖合同中第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权属证书，XXX公司之房地产权属证书不包括土地使用权证的抗辩，不予支持，综上，XXX公司应当按照合同约定承担支付A违约金19,723.74元的责任，关于办理土地使用权证的诉讼请求，因办理上述证照属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，A要求XXX公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决，综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项规定，判决：一、吉林市XX公司于判决生效后五日内一次性给付A违约金19,723.74元；二、驳回A的其他诉讼请求，
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，
本院认为，A与XXX公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事XX应按照合同约定履行义务，现XXX公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任，XXX公司至今未能协助、配合A办理涉案房屋土地使用手续，故A的诉讼请求未超过诉讼时效期间，
综上所述，XXX公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费293元，由上诉人吉林市XX公司负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 A
代理审判员 赵 靖
代理审判员 荆媛媛
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 B
