案例事实：
原告何某、被告刘某与第三人中介公司于2018年6月7日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告刘某将其位于昆明市的房屋以人民币2180000元出售予原告何某，原告何某于当日向被告刘某支付了定金人民币50000元，该定金由中介公司代为保管，被告刘某出具了收条予原告何某。合同约定被告刘某应于同年7月1日向按揭贷款银行结清贷款赎证，并与20日前将产权变更登记过户于原告何某。并约定了逾期在十日内的按日向守约方支付违约金，逾期超过十日的，守约方可以解除合同，违约方并应向守约方支付房屋价款20%的违约金。然而被告刘某却在与原告何某合同约定的赎证日即7月1日将房屋以233万元的价格另卖他人，并对原告刘某以及第三人中介公司隐瞒了该事实。
争议焦点：
1、房屋买卖居间合同是否解除？
2、支付房屋价款20%的违约金是否过高？
法院认为：
原被告及第三人签订的合同是各方真实的意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告何某依约支付了购房定金，被告张某不仅未按约定于7月1日前完成赎证义务，而且于当日将房屋出售给案外人，现案外人已取得了案涉房屋的所有权，被告张某的行为违反了合同的约定，致使原告何某购买案涉房屋的合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。
合同解除后，守约方仍然有权要求赔偿损失及恢复原状，故原告何某要求被告张某返还已支付的5万元定金，于法有据，本院予以支持。
被告张某在没有解除合同的情况下，将案涉房屋卖予案外人，依法应当承担违约责任，本院综合我国法律对违约金条款的规定即有填平性质也有惩罚性质、房地产市场情况、定金交纳的金额、合同对守约方行使解除权时间的约定等因素，确定案涉合同约定以总价20%的标准计算的违约金确实过高，本院酌定为人民币20万元。
总结：
1、根据我国对于定金与违约金的法律规定，在本案中既适用定金的双倍返还即10万元，也适用违约金的赔偿即43.6万元。主张定金的双倍返还，于本案无任何法律风险可完全得到人民法院支持，主张违约金对方必定以约定的违约金过高为由要求人民法院予以调低。而在我国的司法实践中，不同的法院对于该法律问题有不同的理解。有的法院认为，原被告对于违约金有明确的约定，被告在违约之时，就应能预见到因违反合同可能对其造成的损失，而其仍违约，说明其愿意承担该违约金，故按照约定的违约金赔偿损失。有的法院认为违约金过分高于实际损失按照定金及其利息赔偿损失。故在此类案件中综合分析不同诉讼策略的法律风险及结果收益是案件关键。
2、本案中，被告将房屋另外他人的价格为233万元，买给原告的价格为218万元，故被告张某的违约行为让其获利15万元，人民法院不可能助涨此类违约方还有获利的行为，所以根据违约金的填平及惩罚原则，人民法院在本案中判决的违约金不会低于15万且加上退还的定金5万元，故主张违约赔偿最少可获得20万元。故本案主张了违约赔偿而非双倍定金。
3、确定违约赔偿后，举证证明对方违约后未及时通知原告方，因房价上涨致使原告方无法以同样的价格买到与案涉房屋面积等类似的房子，该项举措是为了证明原告的预期利益的损失。且举证证明房屋上涨的差价与违约金约定的金额接近，反驳被告主张的违约金过分高于造成的损失，本案不符合核减违约金的相关法律规定，尽量为当事人争取最高限额的违约金。
