案情介绍：因限购政策无法贷款  买方请求确认合同无效返还定金

2011年1月12日，张三、李四与大贺中介公司签订房地产买卖中介合同，约定：“张三购买李四所有的房屋一套，房屋售价为100万元；张三在2011年1月12日支付李四购房定金1万元；张三在2011年1月25日前支付李四40万元，同时办理产权过户手续（含定金）；剩余房款以银行贷款方式一次性支付李四；款齐交房；如在国家政策变动的情况下，张三贷款受到限制，则双方所签本合同视为无效合同。”当日，张三按约支付定金1万元。1月25日，大贺公司告知张三，因国家出台限购政策，张三不符合购房条件，无法办理银行贷款。张三要求李四返还定金遭拒，故诉至法院要求：确认双方之间的房屋买卖关系无效；李四返还定金1万元。

法院判决：房屋买卖合同有效且已解除 李四需返还定金

法院经审理认为，该房地产买卖中介合同是双方当事人的真实意思表示，不存在法定的无效事由，该合同成立并有效。双方对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下贷款受到限制，则合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。本院认为，双方真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，合同失效，属于附解除条件的合同。张三请求确认合同无效，法院不予支持。法院判决，双方合同解除，李四返还张三定金1万元。

律师说法：因限购政策无法贷款 房屋买卖合同有效但可解除

1. 合同是否无效应按法律规定事由来确定，不属于当事人约定的范畴。因此，对于双方当事人在合同中约定的附条件合同无效的条款，应当按照合同的其他有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。

2. 依据《合同法》第44条、第45条规定，依法成立的合同，自成立时生效。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附条件合同中的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，不同于法定无效而导致的合同无效。

本案中，双方签订合同目的在于买卖房屋，而买方其核心义务就是支付价款。合同中约定张三支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成，而限购政策影响了张三的支付能力，因此争议条款是银行贷款受限购影响而无法继续履行合同，属于附解除条件的合同，双方合同予以解除。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于合同双方当事人，故李四应当返还定金。