收房后才发现开发商逾期交房超过解除期限，还能主张解除合同吗？

购房者实际接收房屋后，一般无权再以逾期交房为由主张解除合同，但仍可向开发商主张逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，购房者在明知开发商存在逾期交房事实的前提下，仍然办理收房手续、接收房屋的，属于以默示的方式作出同意继续履行合同的意思表示，对应的逾期交房解除权自此消灭，即便后续发现逾期时长已经达到解除条件，也不能再主张解除合同。 若开发商在交付房屋时故意隐瞒逾期交房的事实，或交付的房屋不符合法定、约定的交付条件，比如未取得竣工验收备案表、房屋存在严重质量问题影响居住使用等，购房者的收房行为属于在被欺诈或重大误解情况下作出的意思表示，购房者可请求撤销收房行为，撤销后仍可按照实际逾期情况判断是否符合解除条件。需要注意的是，解除权消灭不影响购房者主张违约责任的权利，即便已经收房，只要未超过诉讼时效，购房者仍可要求开发商按照合同约定支付逾期交房的违约金，违约金数额不足以覆盖实际损失的可主张调整。从法理层面看，该规则是鼓励交易原则和交易稳定性原则的体现，购房者实际收房意味着合同主要目的已经实现，此时再允许解除合同会打破已经稳定的交易秩序，但若购房者的收房行为并非真实意思表示，仍可通过撤销制度获得救济。