张国贵律师
1、 买卖双方必须是同一个村集体经济组织成员（本村户口）。 城镇居民、外村村民，哪怕是亲戚，都不具备购买资格，买卖合同直接无效。中央一号文件明确划出两条红线：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
2、买方严格符合一户一宅政策 。受让方在本村没有宅基地，或者现有宅基地面积没有达到当地规定标准。买方已有一处宅基地再购买，就会形成“一户多宅”，无法完成过户登记。
3、 必须房地一体转让，禁止单独卖地 。不能只卖宅基地空地，必须连同地上房屋一起转让。
4、房屋产权清晰无纠纷 。房屋已经确权，拿到不动产权证书；转让要经过房屋全部家庭成员同意，避免后续家庭内部产生纠纷。
5、走完村级、乡镇审批流程，办理使用权过户登记。交易先报村委会审核同意、备案；再上报乡镇人民政府审批；最后到不动产登记部门办理使用权变更登记。只私下签合同，不算完成交易，没有过户登记，产权永远不属于买方。卖方一旦把宅基地房屋合法转让出去，以后就不能再向本村集体重新申请宅基地。