张国贵律师
莫先生对三层楼栋违规加建了两层后出售，朱先生代理莫先生与连先生签订了《存量房买卖合同》，约定莫先生将该楼房以2730万元总价出售给连先生，价款分期支付。办理房屋过户手续时，连先生被告知因该楼房涉及违建已被房管部门限制交易。连先生要求解除合同遭拒，便将莫先生、朱先生诉至法院，请求解除合同、莫先生及朱先生退还已付款项，并按合同约定赔付违约金。
本案中，购房合同是出卖人莫先生与买受人连先生的真实意思表示，双方应依约履行。但由于连先生未能取得案涉房屋的产权，其合同目的客观上无法实现，现要求解除合同，返还已付定金及购房款，符合法律规定。
连先生明知房屋现状存在超出产权证载面积的事实，仍自愿签订房屋买卖合同，应对此产生的不能过户、违法建设被拆除等风险及可能产生的损失有合理预见。并且出卖人在出售房屋时，亦明知案涉房屋存在违章建设，买卖双方对合同无法履行均负有责任，应各自承担相应损失，因此法院对买受人主张的违约责任不予支持。最终确认《存量房买卖合同》解除，莫先生向连先生一次性返还定金及购房款1730万元，朱先生对该项义务承担连带责任，连先生在收齐款项后，将涉案房屋交还给莫先生。
签订房屋买卖合同前，买受人应注意审查房屋的产权登记情况，核实产权人、证载面积、他项权利以及是否有查封等影响合同履行的情况，并到现场查看房屋现状。若发现房屋现状与登记情况不一致的，应及时与出卖人沟通了解实情；若房屋存在违法建设情况，应慎重考虑是否能承担违法建设被拆除的风险，谨慎购买。
除此之外，在签订房屋买卖合同时，买受人还应仔细阅读并理解合同条款，注意合同约定的付款流程及时间节点、交房时间、过户时间、违约责任等关键信息，核实交易标的物的面积是证载面积还是现有面积，避免自身合法权益受到损害。