张国贵律师
一是应当严格把握本条适用的条件。纪要特别强调，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。法定优先权制度的作用机理在于，通过突破债权的平等性原则，来赋予弱势债权人以优先保护机制。消费者买受人的物权期待权之所以在无须任何公示手段的情况下，仍被赋予了强大的超级优先性，乃是基于对不动产消费者居住权的维护。根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权优先于财产权。[3]也正是基于此，消费者买受人物权期待权即便不具备任何公示方式，创设上述权利的正当性也未遭受质疑。但不能回避的是，法定优先权的隐蔽性缺陷，也使各国立法司法对此持一种审慎且克制的态度。
二是应当区分消费者购房人和非消费者购房人。前者有居住利益优先保护的价值，而后者并不具备该价值。因此，消费者购房人的权利应当优先于抵押权，反之，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。因为物权优先于债权是民法上的一项基本原则，只有基于居住利益至上的考虑，才能作特别的突破，而这种突破不能无限扩大，否则会冲击现有的交易秩序。
三是应当区分所购房屋为一手房还是二手房。对于房屋买受人的权利优先于抵押权能否适用于二手房，司法实践中存在争议。有人指出，买不起一手房的二手房购房者其生存利益更值得保护，所以二手房购房人在房屋上的权利更应当优先于抵押权。我们认为，物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，且该突破必须有实体法上的依据，否则会对民法基本理论以及交易秩序造成冲击。如前所述，消费者购房人的物权期待权来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。消费者购房人的概念相对应的是房地产企业，因此，二手房并无适用的余地。二手房购房人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。转自:房产与法律