张国贵律师
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日起实施）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。针对签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形，买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿责任，但是基于预约合同的性质，请求预约合同继续履行的诉讼请求通常无法得到支持。
依据传统的民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称，其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，约定在将来订立本约；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。一份合同究竟是预约合同还是本约合同，就成了判断这份合同能否继续履行的关键。判断的关键在于：其一，合同是否对双方当事人、房屋的基本情况、房款总价及付款方式、付款时间、交付条件和日期、产权证办理等房产买卖交易条件作出了明确约定，如果没有约定或约定不明确的，该合同无疑问为预约合同；其二，看当事人的意思表示，当事人是否有意在将来订立新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。这是最高人民法院公报案例的观点，详见：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案【最高人民法院（2013）民提字第90号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期（总第218期）】。也就是说，即使合同中明确约定了房屋买卖的各项具体内容，但当事人的意思表示仍是将来再进一步磋商以订立新合同，那么这仍是一份预约合同。
另外，在常见的二手房买卖过程中，买卖双方多通过中介公司达成买卖合意并签订《房屋买卖意向协议》，约定在意向协议签订之日起数日内签订正式的《房屋买卖合同》（网签）。针对这种情形，齐精智律师倾向于认为买卖双方通过中介公司签订的《房屋买卖意向协议》为本约，正式的《房屋买卖合同》仅是为了办理过户登记手续而进行备案登记的格式合同，是对双方权利义务的再一次确认，并非双方拟订立的新合同，非预约合同。从已生效的裁判案例来看，实践中也通常如此认定。