实际控制房屋是借名买房的灵魂

借名买房要求借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用，即实际控制。特别是在借名人与被借名人之间没有明确的书面代持协议时，实际控制在根本上影响着法院对借名买房合同关系存在与否的判断。

这种实际控制一般体现在以下几个方面：

其一，房屋所有权证书归借名人保管。房屋所有权证书是对房屋所有权的确认，持有房屋所有权证书虽然不意味着拥有房屋所有权，但是在一定程度上体现了对房屋的控制力，卖房、租房等对房屋的处分均需要提供房屋所有权证书或其复印件。

其二，房屋由借名人居住或出租（收益归借名人所有）。居住和出租是对房屋实际控制的有力体现。如果是居住，可用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等；如果是出租，可用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。

其三，房屋由借名人实际维护。可用以证明的证据包括但不限于供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等。