违约方能否提出解除合同？方法很重要！

作者：宋娜律师

亲办案例：

笔者曾作为某房地产开发公司法律顾问，代理过其公司经营的底商房屋租赁合同纠纷案件。该案中，底商租户已经拖欠房屋租金近一年之久，按照双方签订的租赁合同约定，承租人逾期交纳租金超过一个月以上的，出租方有权解除租赁合同。同时，在合同约定的解除权中，没有赋予承租人可随意解除合同的权利。某一天，承租人突然向出租人书面送达了合同解除通知书，告知因其经营不善不想再继续租赁房屋，提出合同解除。对该解除行为，出租人不同意并立即提出诉讼，理由是：因承租人欠租要求解除合同、主张支付欠租和违约金，并要求法院对违约方的解除行为做出确认。

法院经审理认为，承租人不具有合同解除权，出租人的解除请求成立。为何出租房力争合同解除权？从切实的角度而言，法院确认谁的解除权生效，更多的意义在于房屋租金的收取截至时间，如果承租方的解除权成立，那么房屋租金在其解除通知生效时截至；反之，房屋租金一直延续。作为出租方代理人，本案如此操作，最大限度地维护了出租人的合法权益，为此房屋租金额外收取了几十万元。

法律链接：

《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）46.【通知解除的条件】审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

延伸思考：

从我国合同法的法定解除权规定而言，没有赋予违约方解除合同的法定权利。而如果合同中的约定解除权中没有赋予违约方解除权的话，那么从这两方面而言，合同违约方本来是没有合同解除权的。但是在有些情况下，如果继续履行合同，违约方将面临更大的损失，而守约方拒不行使解除权在一定层面上有失公平原则。那么此时，法院可以根据违约方的请求判决解除合同，同时守约方有权要求违约方赔偿损失。但是，要具备严格的法律适用情形，比如：《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

综上所述，在合同履行中，如果没有合同法定或约定解除权的一方想解除合同的，需要具备上述纪要中规定的情形，对此，建议尽量多搜集事实材料、尽量多举证说明客观事实，以便使得法庭足以确信该解除事实的存在。

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