律师观点分析

案件详情：上诉人张**因与被上诉人向**、原审被告向**、向**、重庆**建筑工程有限责任公司及原审第三人向**房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2018）渝0235民初****号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

张**上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，维持一审判决第三项；诉讼费、律师费由向**负担。事实和理由：一、一审认定张**与向**、向**恶意串通，没有证据证明，不是事实。张**确实不知向**、向**已将案涉房屋通过协议的方式销售给他人。张**与向**、向**签订《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。同时，合同双方已实际履行，张**支付约定款项，向**将房屋过户到张**名下，双方合同权利义务已履行完毕。一审以不符合常理为由，确认入伙协议无效，进而判决案涉房屋归向**所有错误。二、案涉房屋于2017年3月21日登记在张**名下，在没有撤销不动产登记的情况下，人民法院判决确认案涉房屋归向**所有不当。

向**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审驳回其上诉，维持原判。

向**述称，一、一审判决错误，因向**无钱交上诉费才没有上诉。二、向**是重庆**建筑工程有限责任公司的实际控制人，也是XX商贸城建设的实际业主，张**入伙款是交了的。张**亦主张过房屋权利，只是向**答复“尽量协调，不要着急，一时还办理不了证”。三、一审认定张**与向**、向**恶意串通，不是依据证据，而是以推理认定的。

重庆**建筑工程有限责任公司述称，当时修建XX商贸城时在前期有一部分赔偿，是由重庆**建筑工程有限责任公司支付，向**没有给付，现还拖欠重庆**建筑工程有限责任公司100多万元。

向**述称，一、向**、向**、向**与向**、向**签订的协议，名为入伙协议，实为房屋买卖。向**支付了房款，也根据协议取得了涉案房屋的产权证，向**无义务协议本案其他人办理相关房屋手续。二、本案张**与向**、向**签订的合同是否存在恶意串通，请二审依法认定，与向**无关。三、诉讼费及律师费由二审法院依法判决。

向**未作陈述。

向**向一审法院起诉请求：1.确认张**与向**、向**、重庆**建筑工程有限责任公司签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》无效。2.确认向**为重庆市云阳县XX街道XX湾**第**第**房屋的所有人。3.判决张**、向**、向**、重庆**建筑工程有限责任公司和向**协助将重庆市云阳县X家湾XX号第X层第X号房屋权属办理过户登记给向**。4.案件受理费由张**、向**、向**、重庆**建筑工程有限责任公司承担。

案件经过：一审法院认定事实，2001年12月6日，向**以“XX商贸城”（甲方）名义与向**（乙方、入伙人）签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资44.5万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2002年5月30日将第X层面积423.36㎡分配给合伙人经营和使用。向**、向**在《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》上签名。同日，向**作为收款人、杨XX作为经手人出具收款收据：收到向**XX商贸城合伙入股款26万元。2002年3月1日，经手人杨XX出具收款收据：收到向**XX商贸城合伙入股款5万元，加盖重庆**建筑工程有限责任公司财务专用章。2002年4月4日，经手人杨XX出具收款收据：收到向**XX商贸城门市住房款9万元，加盖重庆**建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月5日，经手人杨XX出具收款收据：收到向**XX商贸城门市住房款15.426万元，加盖重庆**建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月10日，经手人李XX出具收款收据：收到向**XX商贸城门市款2.213万元，加盖重庆**建筑工程有限责任公司财务专用章。

2002年4月18日，经向**同意后，向**以“XX商贸城”（甲方）与向**（乙方、合伙人）签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资19.213万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2003年5月30日将第X号商务房面积153.75平方米和通道38.16平方米分配给合伙人经营和使用。住房、门市编号以靠近“XXX”宾馆处为第**，朝东依次类推。同日，向**、案外人向XX也各自与向**以“XX商贸城”签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，入伙协议书内容与向**的入伙协议书内容基本一致，三份入伙协议书实质系将向**原于2001年12月6日与XX商贸城（法定代表、执行合伙人向**）签订的入伙协议书进行了变更（各分三分之一）。之后，向**将约定的款项支付了部分给向**。到2003年8月15日，向**尚欠向**87196.00元并出具了借条。2003年8月，向**、向**和向**自向**处取得涉案的第X层房屋，但该房屋并未被分隔成X.X.X号三套。向**等人取得房屋后，案外人向**将房屋作为仓库使用五年。2008年7月15日，向**、向**、向**作为共同出租人将第二层1、2、3号房屋共同出租给他人开办云阳县XXX英语培训中心，并由向**、向**、向**共同收取租金至今。

2017年11月18日，向**向向**出具“情况说明”，内容为：一、关于“XX商贸城”办理房屋产权一事的情况说明：2002年4月18日，向**、向**与向**签订的合同真实有效，具有同等法律效力。二、向**和向**于2002年5月30日前按协议向“XX商贸城”共缴付384260.00元。三、有关房产权属，由“XX商贸城”向**直接办理给向**、向**二人。在场人向**签名、捺印。

还查明，向**与向X是父子关系。向**、向**是兄弟关系，张**称呼向**、向**为舅舅，但不是亲舅舅。

案件结果：本院认为，向**与向**签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，向**与向**成立合法有效的房屋买卖合同关系。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”也就是说不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。本案所涉房屋虽然已登记在张**名下，但因张**取得物权的基础法律关系即房屋买卖合同无效，其登记物权的取得不具备合法性，其不能成为本案所涉房屋的合法所有权人。而向**与向**的入伙协议书（房屋买卖合同）系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方的基础法律关系合法有效。加之向**自2003年8月取得案涉房屋，并占有使用房屋至今，向**能够依据生效房屋买卖合同取得本案所涉房屋的实际所有权，成为案涉房屋的实际所有权人。故一审判决向**为案涉房屋的所有权人并无不当。

综上，上诉人张取兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7975元，由张**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李迪云

审判员　　刘丽苹

审判员　　程　杨

二〇一九年六月二十五日

书记员　　向彥霖