律师观点分析

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浦民一（民）初字第39986号

原告（反诉被告）何某某。

原告（反诉被告）何某。

原告（反诉被告）崔某。

以上三原告共同委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。

以上三原告共同委托代理人朱明瑛，上海邦耀律师事务所律师。

被告（反诉原告）戴某。

委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。

委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。

原告何某某、何某、崔某诉被告戴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，戴某提起反诉，本院受理反诉后，与本诉进行了合并审理，并依法适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告何某某、何某、崔某及委托代理人陈平、被告戴某及委托代理人李东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何某某、何某、崔某诉称，2014年5月8日，原、被告经中介公司居间介绍签署《售房定金协议书》，被告将上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下币种相同）153万元的价格出售给原告，原告于2014年5月9日向被告支付首付款85万元，2014年5月24日被告将系争房屋交付给原告，原告收房后已装修入住。2014年8月27日，双方签署了《上海市房地产买卖合同》。根据双方约定，原告采取贷款方式支付房屋尾款，但被告拒不配合原告办理相关银行贷款手续，导致原告三次银行贷款申请均因被告不予配合而无法审批通过。且被告对于中介方协调均不予理睬。原告认为，被告不配合办理贷款手续，违反合同约定，原、被告2014年5月24日签订的《协议》第（四）条约定了房款50%的违约金，现原告只主张房款10%的违约金。故诉讼请求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的交易过户手续；2、被告赔偿原告违约金153，000元；3、诉讼费用由被告承担。

被告戴某辩称，被告愿意履行合同配合过户，但要在原告支付尾款68万元后履行。主要是由于原告贷款办不出才导致合同未履行，系原告违约，不同意原告要求赔偿违约损失的诉讼请求。

反诉原告戴某诉称，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，双方应于2014年11月8日至浦东新区房地产交易中心办理房屋产权变更登记，但反诉被告必须付清尾款。如反诉被告的贷款额度不足，则由反诉被告当日现金补足。反诉原告曾于2014年11月15日向反诉被告发催告书，催收房屋尾款，反诉被告已居住于系争房屋内，但一直拒绝支付房屋尾款，故反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付购房款尾款68万元；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金68，000元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告何某某、何某、崔某辩称，系反诉原告违约，不配合办理银行贷款。反诉被告愿意将尾款68万元在过户完成后支付给反诉原告。不同意违约金的反诉请求，即使法院认定反诉被告违约，反诉被告也认为反诉原告主张的违约金过高。

经审理查明，2014年5月8日，被告戴某（甲方）、原告何某（乙方）及中介方上海绍鑫房地产经纪有限公司第八分公司（丙方）签订《售房定金协议书》，约定甲方向乙方出售系争房屋。同月9日原告何某向被告戴某支付了首期购房款85万元。同月24日，被告将系争房屋交付给了原告。同日甲方戴某与乙方何某签订《协议》，约定甲方收到法院执行令，父亲产权名更名为甲方后，必须尽快与乙方到房屋交易所签订买卖合同。该协议第（四）条约定：如遇有不可抗拒的原因，双方协商解决，如有任何一方不进行买卖交易，违约方将向守约方支付违约金总房价的50%的违约金。2014年8月27日，戴某（甲方）与何某、何某某、崔某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价款共计153万元；在2014年11月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的三日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的三日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款10%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起三日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。该合同“补充条款（一）”约定：因乙方未付清甲方尾款68万元，乙方应在签订本合同7天内，向银行提出贷款申请。经银行审批完成后，同时由银行直接支付到甲方帐户。在2014年11月8日到浦东房地产交易中心过户前，乙方必须付清尾款给甲方。如乙方逾期未付清尾款，甲方有权单方解除本合同，并按本合同第九条内容处理。该合同“附件三付款协议”约定“首款85万元，乙方已支付给甲方；尾款68万元，乙方即时办理银行贷款，直接支付给甲方，如贷款额度不足，则由乙方当日现金支付；房屋交易过程中，发生的税金，甲方部分由甲方承担，乙方部分由乙方承担。合同签订后，2014年8月至10月期间，原告先后向中国工商银行、中国民生银行上海分行及中国建设银行上海浦东分行申请办理贷款，但被告因对银行贷款程序存疑，未按银行要求予以配合，原告贷款未成。2014年10月23日，中介方告知被告，原告已凑齐68万元现金支付尾款，要求被告配合办理过户手续，被告提出要求原告先支付68万元后再办理过户，双方为此产生争议，致系争房屋至今未办理过户手续，原告遂起诉。

本案审理中，原告于2014年12月10日将68万元购房款交付至法院代管款帐户，并表示待过户完成后愿意支付给被告。

以上事实，由《售房定金协议书》、《协议》、《上海市房地产买卖合同》、收条、相关信函、短信记录、录音资料、证人证言及原、被告的陈述在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《售房定金协议书》、《协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守合同约定履行。合同签订后原告按约支付了首期购房款85万元，关于剩余尾款68万元，原告按约向银行提出了贷款申请，因被告对银行贷款程序存疑未予配合，导致原告向不同银行申请贷款均未成，贷款未成并非原告的责任。合同补充条款虽有“在2014年11月8日到浦东房地产交易中心过户前，乙方必须付清尾款给甲方”的约定，因双方约定尾款68万元系原告申请贷款支付，而按照二手房的一般交易顺序，通常系在过户之后贷款放款，故上述合同约定在实际操作中确实存在一定问题。原告贷款不成后，在中介方协调下原、被告双方就尾款支付与过户先后履行顺序争议进行了协商，但主要由于双方对合同约定理解有分歧及缺乏足够的相互信任无法协商一致，并非任何一方故意违约，原告在本案诉讼期间已将68万元交付至法院代管款帐户，系争合同具备继续履行条件，故被告应当配合原告办理过户手续，在过户手续完成时原告也应当支付尾款68万元。原告主张被告赔偿违约金153，000元及反诉原告主张反诉被告赔偿逾期付款违约金68，000元，均缺乏充分依据，均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

被告（反诉原告）戴某应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）何某某、何某、崔某办理上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX号XXX室房屋的转让过户登记手续，过户当日原告（反诉被告）何某某、何某、崔某支付被告（反诉原告）戴某购房款68万元；

二、驳回原告（反诉被告）何某某、何某、崔某要求被告（反诉原告）戴某赔偿违约金153，000元的诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）戴某要求原告（反诉被告）何某某、何某、崔某支付逾期付款违约金68，000元的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费19，947元，减半收取计9，973.50元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费5，640元，共计20，613.50元，由原告（反诉被告）何某某、何某、崔某负担8，500元，被告（反诉原告）戴某负担12，113.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　陆罡

二〇一五年二月十五日

书记员　　刘露

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。