租户能否向房东主张装饰装修残值？

一、房屋租赁合同到期届满，房屋装饰装修的剩余残值如何处理。

房屋租赁合同到期届满，指合同的自然租赁期限届满，比如租期2年，2年期满，不存在提前解除的问题。房屋租赁合同到期后，出租人与承租人，也就是房东和租户如何处理装饰装修的剩余残值或者如何处理相应的经济损失问题。

首先，如果承租人经出租人同意装饰装修，且双方就此做了约定的，要按约定执行。在这里可能存在一个问题，约定是否公平？有许多客户曾咨询过我这个问题。大多数人事后尤其是纠纷发生后，会认为约定不公平，想要打破约定。原则上来说既然有了约定，就要遵照执行，原因很简单，在双方达成租赁房屋的合意时，约定的内容决定了一方或者双方合同订立之初的意愿或者说条件是否成为，条件成就，合同才得以签署，事后以不公平为由来推翻，是比较困难的。

其次，如果承租人经出租人同意装饰装修，但却没有约定未来如何处理，要区分装饰装修物是否形成了附和性。如果未形成附合的装饰装修，比如木质雕花电视背景墙、空调等承租人可以拆走，但拆除时不能破坏或者毁损房屋或者屋内的其他设施，否则要承担恢复原状的责任。

再次，如果承租人经出租人同意装饰装修，如果装修装饰物已经形成了附和性，比如承租人进行了墙面的重新粉刷，制作了一个镶嵌式的衣柜，合同到期要搬离的时候，感觉自己投入了较大的装修费用，这样留给房东，自己太吃亏，向房东提出补偿要求，房东是否应当支付相关费用呢？这种情形，同样要看双方是否有约定，房屋租赁合同中有约定的，按约定履行，没有约定的，房东不需要向承租人支付装饰装修剩余价值的相关补偿。承租人在装修之时，就应当预见这种后果，且应承担。

最后，以上介绍的都是承租人经出租人同意装饰装修，如果承租人根本没有经过出租人的同意就对房屋进行装饰装修，租赁合同到期后，承租人是没有权利要求出租人支付任何装修残值补偿或者损失赔偿的。相反，出租人却有权要求承租人对房屋装饰装修恢复原状或者赔偿由此给出租人造成的经济损失。

二、房屋租赁合同未到期，合同提前解除，房屋装饰装修的剩余残值如何处理。

（一）承租人经出租人同意装饰装修房屋，合同解除时就装饰装修残值的处理原则，要区分形成附和及未形成附和两种不同情形。

1、对于未形成附合的装饰装修物，先看双方是否有约定，有约定的还是要按约定履行。没有约定的，承租人可以拆除，但不能要求支付装饰装修残值补偿，承租人在拆除时同样不能造成房屋的毁损，否则需要对其恢复原状。

2、对于形成附合的装饰装修物，区分处理原则是按照各方的违约和过错责任进行的。

首先，如果是出租人违约导致合同解除，比如房东无故要求涨价、提前收回房屋自行居住等，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。

其次，如果是承租人违约导致合同解除，比如私自转租、群租，无故拖欠房租达到解除合同条件等，承租人无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的。当然，如果出租人自已同意利用的，要给予承租人适当的价值补偿，不同意利用的则无需给付任何补偿。

再次，如果双方都有过错，都是违约方，导致的合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，按各自的过错程度进行划分，具体如何分担责任，要根据个案的事实、证据来定夺；

最后，双方均无过错、没有违约行为，比如不可抗力导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，按照公平原则分担。

（二）承租人未经出租人同意装饰装修房屋，在合同解除时，处理的原则和合同到期一样，承租人不但没有权利要求出租人支付装修残值补偿或者赔偿损失，而且出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿相应经济损失。

通过以上分析可知，出租人无论是在租赁合同到期，还是提前解除合同时，非其自身认为的，自己付出了劳动，支付了装修装饰费用，待搬离时就一定能获得相应补偿。法律对此做出了不同情形的规制，建议租赁双方在签订租赁合同时对于装饰装修及装饰装修残值、相关赔偿或者补偿等问题进行细节的约定，以避免未来的纷争。