租赁合同纠纷成功案例

律师观点分析

某成套电器厂与李某租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省抚顺市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）抚中民三终字第00119号

上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市成套电器厂，住所地抚顺市顺城区新华街。

法定代表人：马某，该厂厂长。

委托代理人：李保忠，辽宁铭星律师事务所律师。

委托代理人：李某，辽宁煤都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，女，汉族，住抚顺市。

委托代理人：王某，辽宁绿茵律师事务所律师。

委托代理人：孙某，男，汉族，住抚顺市。

上诉人某成套电器厂（以下简称电器厂）因租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月27日依法立案并组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人电器厂的委托代理人李保忠、李某，被上诉人李某的委托代理人王某、孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年12月28日，电器厂向一审法院诉称：2012年4月7日，电器厂、李某签订一份租赁协议，约定：电器厂有厂房租赁李昳颖三年，每年租金15万元，同时约定了允许李昳颖使用电器厂的营业执照、3C认证证书、质量检验报告及商标。同年9月1日市质监局告知电器厂关于营业执照及3C认证等是国家法律明令禁止租赁的。之后，电器厂多次找到李X颖郑重通知李昳颖必须解除合同，并于2012年11月发了多封通告及声明，告知租赁协议已经违法，必须解除。但李昳颖不听仍继续生产，导致顺城区工商局对电器厂做出了责令整改通知书，告知电器厂构成了个人独资企业出租营业执照的违法行为，责令电器厂立即停止违法行为，所以，请求法院确认电器厂、李某之间签订的租赁协议书中的第四、五、六、七、十项的条款为无效条款，并返还财务（税务）相关材料及手续。

李某在一审辩称：我不懂得企业的营业执照不允许持有人以外的人使用，而电器厂在明知道是不允许的情况下，故意在租赁协议书中承诺允许我使用，诱使我与电器厂签订该协议，否则，我不可能签订该协议。现电器厂提出协议中第四、五、六、七、十项条款无效的请求，可能导致该协议无效，其无效的后果完全是由电器厂故意的过错造成，由此造成的损失，电器厂应承担赔偿责任。

李某在一审反诉称：双方签订的协议是无效的，因无效合同电器厂取得财产，租金15万元，押金7万元应予返还；给我造成的直接损失124.87万元，间接损失337.51万元我要求其赔偿。

电器厂在一审辩称，李X颖的间接损失不存在，其合同签订无我单位公章，是其私刻的合同章加盖上去的，我们不予认可，且合同订单无损失。关于直接损失也不存在，是由其个人造成的，我们不同意承担损失。

抚顺市顺城区人民法院一审查明：2012年4月7日，电器厂、李某签订租赁协议书，其主要内容为：电器厂将自己的厂房、设备及办公室租赁李某使用5年，前三年租金每年15万元，李某交纳给电器厂保证金7万元；协议第四条，租赁期限内，甲方（电器厂）允许乙方（李某）使用甲方的营业执照复印件、3C认证证书、质量检验报告及商标，乙方承担上述证照年检费用；第六条，乙方独立核算，可单立账户，如乙方需要使用名章及执照原件经甲方协助办理等；第十条，在租赁期限内，乙方无权对租赁的厂房、办公室、设备及工具对外进行抵押，租赁期满后，乙方不得继续使用甲方的营业执照、3C认证证书、质量检验报告及商标。协议签订后，李X颖将第1年租金15万元及保证金7万元交付给电器厂，并开始对设备进行维修，花费9091元；购置生产设备花费18173元；购置生产原材料费用345725.09元；购置办公设备及车辆花费443413.5元；资质、年检手续费用15378.5元；市场开发费用120672.5元；车辆使用费用18842元；工资福利费用277434.9元，合计1248731.13元；2012年9月1日，顺城区质量技术监督局告知电器厂，营业执照及3C认证是国家明令禁止租借的，之后电器厂找到李某郑重告知李某必须解除合同。同年12月7日顺城区工商局作出责令整改通知书，认定电器厂出租营业执照是违法行为。12月17日顺城区质量技术监督局作出行政处罚告知书，责令停止生产、销售不合格产品。审理中，李某放弃要求电器厂赔偿间接损失及部分直接损失。

一审法院认为：《个人独资企业法》第三十五条规定：涂改、出租、转租营业执照的，责令改正，没收违法所得。本案电器厂、李某签订的租赁协议书中有对厂房、设备的出租，也有对营业执照、3C认证证书的出租、出借内容，该协议实际上是电器厂将整个企业包括证、照等一并出租给李某经营的协议。如果李某只租厂房、设备，而不租执照、3C认证书，其无法进行生产及销售，故因该协议的主要条款内容违反法律禁止性规定，所以该租赁协议为无效协议。一方因无效协议取得财产，应当返还对方。李某的合理经济损失为：设备维修费9091元，生产设备购置费用18173元，生产消耗材料费用24161元关于电器厂请求李某承担行政罚款一节，是因行政机关对电器厂的违法行为进行的处罚，电器厂不具有追偿权，故该损失由电器厂自行承担。关于电器厂要求李某返还财务（税务）手续一节，其未提出具体的项目请求，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、电器厂与李X颖签订的租赁协议书无效；二、电器厂于本判决生效后十日内返还李某租金15万元、保证金7万元；三、电器厂于本判决生效后十日内赔偿李某经济损失191224.60元。如果逾期给付按《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元，电器厂承担350元，李某承担150元；反诉案件受理费10546元，李X颖承担3163.80元，电器厂承担7382.20元。

被上诉人李某答辩称：1、双方签订的租赁协议多个条款违反法律强制性规定，依法应当认定无效。协议约定电器厂允许李昳颖使用电器厂的营业执照复印件、3C认证证书、质量检验报告及商标，而《企业法人登记管理条例》第25条规定企业法人营业执照及副本不得出租、出借、转让。商标法规定，商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标，应当将其商标使用许可报商标局备案。国家质量监督检验检疫总局（117号）《强制性产品认证管理规定》第33条，任何单位和个人不得买卖、转让认证证书和认证标志。基于以上规定双方签订的租赁协议无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李昳颖已经交纳的一年租金15万元和保证金7万元应当返还。2、一审判决合同责任认定正确。根据合同法规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。电器厂作为经营十余年的企业，明知的营业执照、3C认证证书等不得出租、出借，仍故意诱导李X颖与其签订租赁协议，可见，其存在明显过错，应承担主要责任。李昳颖因协议无效受到损失124.87万元，一审法院仅支持了191224.60元的反诉请求，李昳颖将保留继续追诉的权利。在双方签订协议后李X颖投入大量资金对租赁使用的厂房、设备等进行维修，使之达到生产状态，购置了生产所需的设备、原材料及办公用品，雇佣了相关的管理、生产销售人员，并进行了市场开发，累计投入资金达124.87万元，一审仅支持一部分。李昳颖在租赁经营过程中与其他企业签订了销售合同，造成间接损失337.51万元，也将保留追诉的权利。3、电器厂主张2012年8月9日已经解除合同没有依据。对电器厂解除合同的通知真实性有异议，其后李某还交付了相关证照年检的费用，是对租赁协议的履行，故不存在解除协议的事实。请求二审法院查清事实，依法维持原判。

本院经审理查明事实与原审查明事实基本相同。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，判决如下：

一、维持抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第一项，即抚顺市成套电器厂与李昳颖签订的租赁协议书无效；

二、维持抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第二项，即抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内返还李昳颖租金15万元、保证金7万元；

三、撤销抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民二初字第20号民事判决第三项，即抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内赔偿李昳颖经济损失191224.60元；

四、抚顺市成套电器厂于本判决生效后十日内赔偿李某经济损失273178.07元的百分之五十，即136589.04元，李某自负百分之五十经济损失；

五、李某于本判决生效后十日内给付抚顺市成套电器厂垫付的罚款及检验费用计1.95万元的百分之五十，即9750元；

六、李某于本判决生效后三十日内返还抚顺市成套电器厂厂厂房、设备、保险箱钥匙等依据原租赁协议取得的设施；

七、李某于本判决生效后十日内给付某成套电器厂厂房、设备等设施实际使用费至实际撤离时止，每年按7.5万元计付；

八、驳回某成套电器厂的其他上诉请求。

上述具有给付内容判决条款，如果逾期给付按《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费500元，抚顺市成套电器厂负担250元，李X颖负担250元；反诉案件受理费10546元，李X颖负担5273元，抚顺市成套电器厂负担5273元。

二审案件受理费5781元，某成套电器厂负担2890.5元，李x颖负担2890.5元；

本判决为终审判决。

审　判　长　　孙树魁

代理审判员　　梁馨月

代理审判员　　田　丰

二〇一四年六月四日

书　记　员　　赵　岚