卖方不配合办理过户，法院判决卖方限期办理房屋过户手续

基本案情

   原告黄某某诉称，其与被告刘某某于2017年3月9日签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告将其所有的西安市未央区XX路XX号XX人家小区X幢X单元XXXX室房屋以54.8万元出售给原告，并约定自原告贷款申请审核通过后5日内办理过户登记。现原告贷款已经通过，双方于2017年10月12日签订资金监管协议，将购房款全部打入监管账户，但被告迟迟不配合原告办理过户登记。

诉讼请求

   请求判令被告继续履行《西安市存量房买卖合同》，并协助原告在5个工作日内办理产权转移过户登记、交付房屋，并承担违约金10万元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

   被告刘某某辩称，其于2017年3月9日与原告签订的房屋买卖合同及2017年8月3日签订的买卖合同补充协议属无效合同和无效协议。

   首先，《西安市存量房买卖合同》中共有权人一栏明确写明马某某，其在签订房屋买卖合同时并未隐瞒原告，原告对该房屋产权现状是明知的，原告存在重大过错，在明知共有权人的情况下签署合同，买卖合同只有一方签字属无权处分，该合同应属无效合同。原告应当承担过错责任。

   其次，此合同只有自己单方签名，共有人马某某并不知情，并未在合同上签名，马某某自知道真相后一直不同意出卖涉案房屋。自己无权单方处置涉案房屋，因此，此合同属无效合同。而补充协议是基于2017年3月9日签订的《西安市存量房买卖合同》而来，也没有共有人马某某的签名，亦属无效协议。

   最后，共有人不签名也无法办理过户手续。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院审理

   经审理查明，原告刘某某与马某某是夫妻。2017年3月9日，张某某作为买方（乙方）与卖方刘某某（甲方）签订《西安市存量房买卖合同》，合同中卖方共有权人一栏为“马某某”。该合同中主要条款约定:交易房屋坐落于西安市未央区XX路XX号XX人家小区X幢X单元XXXX室，建筑面积84.25平方米，权利人刘某某；房价款为54.8万元，购买方式为按揭，定金1万元2017年3月10日前支付；首付款10.8万元，按揭贷款44万元；贷款申请审核通过后5个工作日内办理产权转移登记手续，申请办理产权转移登记手续后1日内交付房屋。

   违约责任约定:本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金10万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等；若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）。

    …逾期超过30日，则乙方有权主张解除本合同，…；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或者房屋产权转移手续完成之日。合同第5.4条还约定:甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权。若因此原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果。

   刘某某和张某某分别在甲、乙方处签名。后双方协商，将合同买受方变更为黄某某。2017年8月3日，原告黄某某作为买受方与被告刘某某签订买卖合同补充协议一份，约定:兹关于西安市未央区XX路XX号XX人家XX幢XX单元XX室买卖事宜，买卖合同编号XXXX补充如下:一、甲（出售方）乙（买受方）双方于2017年8月3日在XX地产XX印象城店面谈，确认双方在2017年3月9日签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行责任和义务，甲方接到居间方通知后7个工作日内办理银行还款、取得结清证明和抵押注销通知单，取得房产证原件、面签，资金监管协议和资金监管，交税，过户等手续；二、甲方承诺在2017年8月30日之前结清银行尾款，否则自愿以违约处理，赔偿乙方壹拾万元整的违约金，如甲方资金不足，乙方可直接向当地人民法院起诉，甲方收到律师函后，自愿将以上房产无条件给予查封、拍卖！本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。

   原、被告分别在买受人和出售方处签名。后双方办理了合同网签，于2017年10月12日办理了二手房交易结算资金监管协议，并于当日按照资金监管协议的约定将首付款16.8万元支付至资金监管账户，10月13日，原告办理按揭贷款向资金监管账户支付38万元。后因被告未协助原告办理产权转移登记手续，经协商未果，原告诉至本院，酿成诉讼，诉讼请求如上所述。

   庭审中，被告称，如果法院认定其违约，请求对违约金予以调整。

   庭审调解，因双方争议较大未果。

   上述事实，有西安市存量房买卖合同及补充协议、房屋登记薄、结婚证、商品房买卖网签合同、二手房交易结算资金监管协议、银行交易明细及转账记录、西安市房地产抵押合同、银行流水，以及庭审笔录、当事人陈述等附卷佐证。

法院认定

   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告丈夫张某某与被告签订的《西安市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。后双方经过协商，将合同买受人变更为原告黄某某并签订补充协议，故原告黄某某与被告刘某某均应按照《西安市存量房买卖合同》及补充协议的约定履行各自的义务。

   现原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告应当将房屋交付原告并协助原告办理产权转移登记手续。被告称合同上载明共有人“马某某”，马某某并未在合同与补充协议上签名，该合同与补充协议无效，因不动产物权登记具有公示力，涉案房屋产权证与登记薄上产权人为刘某某，并未记载共有人，且合同还约定“甲方（被告）保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方（被告）代表其签署本合同的授权”，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。

   根据合同约定，被告未按期向原告办理产权转移登记手续，构成违约。现原告不要求解除合同，要求被告继续履行合同并支付违约金，符合合同约定，合同约定违约金应按房价款每日万分之五计算至房屋交付或者房屋产权转移手续完成之日，该约定过高，本院酌情调整为1万元。

法院判决

   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条之规定，判决如下:

   一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内协助原告黄某某办理西安市未央区XX路XX号XX人家小区X幢X单元XXXX室房屋产权转移登记手续。

   二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某违约金1万元。

   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

   案件受理费10280元（原告已预交），由被告刘某某承担9380元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余900元由原告承担。

   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

律师观点

   在二手房买卖交易中，房屋买卖合同签订后，若一方当事人不愿意继续履行合同，但同意解除合同后承担相应的违约责任，然而另一方当事人坚持要求继续履行合同，若经查明继续履行合同不存在法律和事实上的障碍的话，法院应当判决双方当事人继续履行合同约定的义务，但若继续履行合同存在法律上和事实上的障碍的除外。

法律规定

《中华人民共和国合同法》

   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

   第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

   (一)法律上或者事实上不能履行;

   (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

   (三)债权人在合理期限内未要求履行。

   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。