律师咨询电话：15091548820（微信同号）
律师微信号：kangsensen
西安的房价迅速暴涨，导致近来二手房市场一片混乱，卖方为了将房屋卖得更高的价，不惜愿意承担违约责任也不愿继续履行合同，卖方的行为严重违反了诚实信用原则，在合同中各方民事主体应信守诺言，不擅自毁约，严格按法律规定和当事人的约定履行义务。
基本案情
2016年12月22日，原告蔡某某（乙方）、被告刘某某（甲方）、第三人中介公司（丙方）签订《某某房产房屋买卖居间合同》，约定原告蔡某某购买被告刘某某所有的西安市××区××东路××小区××楼××单元××室房屋（以下简称该房屋）。2017年2月18日原、被告及第三人中介公司签订《西安市二手房买卖合同（经纪版）》，约定房屋所有权人刘某某将其所有的坐落于西安市雁塔区丈八东路的该房屋，产权证号为888888，以735000元转让给原告蔡某某，于2017年4月30日前将房屋交付给原告蔡某某。原告蔡某某将购房款中235000元首付于2017年2月28日存入监管账户，其余500000元贷款于2017年2月28日前与贷款银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。该合同第八条违约责任，第二款约定甲方（被告刘某某）未按本合同约定的期限向乙方（原告蔡某某）交付房屋，自本合同约定的最后交付期限届满的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.03%向乙方支付违约金，合同继续履行。随后，原、被告双方与西安市某某资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。原告蔡某某于2017年2月20日将首付款235000元存入资金监管账户；于2017年4月12日与中国民生银行有限公司西安分行签订《个人住房公积金借款合同》，2017年4月27日，中国民生银行有限公司西安分行将500000元贷款转入原、被告指定的资金监管账户。原告蔡某某于2017年5月27日开始偿还贷款，至庭审之日，原告已经偿还四期银行贷款。
诉讼请求
1、请求依法确认原、被告双方签订的《西安市二手房买卖合同》、《某某房产房屋买卖居间合同》合法有效；
2、请求被告履行合同为原告办理涉诉房屋的产权转移手续并交付涉诉房屋；
3、请求被告支付延迟履行合同的违约金6974元（暂计至起诉之日）；
4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告与原告签订《西安市二手房买卖合同》时其他共同所有人并不知情，侵犯了其他共有人的权利，现共同所有人坚决反对，故《西安市二手房买卖合同》已经无法继续履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人中介公司辩称
中介公司在签约阶段认真履行了居间方的合理审查义务及如实告知义务，在合同履行过程中积极的履行协助义务和居间义务，不断的在原、被告之间进行协调沟通，促进合同的顺利履行。当被告以自己的行为，电话告知以及书面通知中介公司和原告终止合同，不配合办理过户手续，不出售房屋时，中介公司积极并第一时间约双方对此事进行沟通协商，并将情况如实告知原、被告双方。综上，中介公司不存在任何过失和过错，且在发生合同履行不顺利的问题时，作为居间方积极履行了如实告知义务和协调沟通义务。
第三人马某某（被告之妻）陈述
第三人马某某与被告系夫妻关系，本案涉案房产是被告与第三人马某某的共同财产，被告未经第三人马某某同意，擅自签订房屋买卖合同，侵害了第三人马某某的共有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，但本案中，第三人马某某并未追认被告的处分行为，并且第三人马某某在知道被告的行为后立即提出反对意见，且最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，第三人马某某与本案的处理结果具有法律上的利害关系，现申请以第三人的身份参加本案的诉讼，并请求确认本案中原、被告签订的《西安市二手房买卖合同》、《某某房产房屋买卖居间合同》无效。
法院审理
法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2016年12月22日签订的《某某房产房屋买卖居间合同》、2017年2月18日签订的《西安市二手房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认。在该合同中双方当事人对购买的房屋，价款，支付方式等做出了明确的约定，双方当事人应当依约履行各自义务。原告已经向双方约定的资金监管账户支付共计735000元总房款，且截止庭审之日，原告已经开始偿还涉案房屋的房屋贷款，故被告应当依约配合原告办理房屋过户手续并交付上述房屋。按照合同约定，被告应承担延期交房违约金，故对于原告要求被告支付迟延履行合同的违约金6974元，本院依法予以支持。
关于第三人马某某主张的请求确认原告与被告签订的《西安市二手房买卖合同》无效，法院认为，原告在与被告签订《西安市二手房买卖合同》时，查看了被告的房屋所有权证，所有权人为被告自己，备案时间为2011年12月6日，无共有人，第三人马某某与被告结婚时间为2013年4月10日，原告支付了合理价款，且原告自二手房买卖合同签订之日至起诉未收到第三人马某某的异议，故原告的这一购房行为应认定为善意。第三人马某某主张请求确认原告与被告签订的《西安市二手房买卖合同》无效，依法不予支持。
法院判决
一、依法确认原告与被告签订的《西安市二手房买卖合同》、《某某房产房屋买卖居间合同》合法有效。
二、被告于本判决生效之日起三十日内配合原告办理西安市××区××东路××小区××楼××单元××室房屋（产权证号为888888）的过户手续至原告名下，并于本判决书生效后十日内向原告交付上述房屋。
三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告支付逾期交房违约金6974元。
四、驳回第三人马某某的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告未按本判决指定的期间履行其他义务，支付迟延履行金。
本案案件受理费11220元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行上述判决时一并支付原告。第三人马某某交纳的诉讼费5575元，由第三人马某某自行承担。
康律师观点
在二手房交易过程中，出卖方在不履行合同或违约的情况下买受方大多数买受方会要求出卖方继续履行合同，主要包括：要求出卖方配合办理网签、办理监管账户，向出卖方支付房款，协助办理过户手续以及交付涉案房屋等等。
本案原告于被告之间签订的《西安市二手房买卖合同》及《某某房产房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，上述合同内容和形式均符合法律的规定，故上述合同合法有效，并且合同签订后原告已经按照合同约定履行了自己的义务。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1.法律上或者事实上不能履行；2.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3.债权人在合理期限内未要求履行。本案不存在该法条所规定的情形，因此本案的诉讼请求是可以强制履行的，不存在法律上或事实上的障碍。
因此，被告应将涉诉房屋过户至原告名下并将该房屋交付给原告，若不配合办理，原告可以申请强制执行，将该房屋所有权变更在自己名下。
风险提示
1.买受人在签订二手房买卖合同之前一定要查清确认该房屋的产权归属，除了实地看房外不仅仅要看出卖方提供的房产证，还要要求出卖方及中介配合买受方去相关部门查看该房屋的产权归属情况。
2.买受方应与查验确认后的房屋登记产权人（包括共有人）签订专业的《房屋买卖合同》，且及时要求出卖方交付房屋并配合自己办理网签、过户手续等等，避免产生不必要的麻烦，以至于继续履行合同存在事实上或者法律上的障碍。
3.在签订合同时一定要在合同中约定明确的时间节点。根据实际情况对履行合同过程中的时间进行合理规划，对时间节点一定要明确写在合同上，防止扯皮，严重影响合同的继续履行。比如每次的交款时间、网签时间、做监管账户时间、迁户口时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。
4.坚决杜绝签订阴阳合同，买卖双方为了避税，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。
5.在买受夫妻共有的房屋时，必须要取得未登记一方的书面同意，并对交易房屋的位置、房号、面积等明确。
6.出卖方与买受方就存量房交易的意思达成一致并签订合同后，双方应按照合同约定履行合同约定的义务，在买受方交付定金后，若出卖方无法定或者合同约定理由拒绝履行合同或者涨价才继续履行合同的，不仅有可能承担违约责任，同时还仍有可能必须继续履行合同。
