杨亚娟律师

根据《民法典》第五百六十七条：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”

法律要点：

1、房屋租赁合同未到期，租户单方不想租了，但出租人不同意的，租赁合同继续履行，租金支付到出租人同意解除合同之日止，并且租户仍需根据合同约定承担违约责任。如果合同约定押金为违约方赔偿金，那么押金不予退还。

2、口头合同也是法定的合同形式，也应当履行。但口头合同存在举证难的问题，需要结合合同的其他条款与履行情况分析举证，所以尽可能签订书面合同。

案一

冯某作为乙方（承租方）、程某作为甲方（出租方），签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定冯某承租涉案房屋，租期自2019年4月20日至2020年4月19日，月租金为15000元/月，押一付三。租期内乙方负责交纳水、电、天然气、互联网、有线电视收视、车位管理等费用。甲乙双方中的任何一方如提前中止合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方一个月租金。涉案合同到期后，冯某未搬离涉案房屋。冯某向程某支付2020年7月20日至2020年10月19日期间的租金43500元。2020年10月13日，程某向冯某出具收条，载明：今收到涉案房屋房门钥匙4把、门禁卡2个，电卡、天然气卡各1。

程某表示涉案合同到期后，经双方口头约定，冯某按照涉案合同约定的标准继续租赁一年；冯某对此不予以认可，表示双方未就续租达成一致意见。

双方的微信聊天记录显示：2020年10月8日，程某向冯某发送微信表示“我再给你明确一下，今年3月底或4月初，当时处于新冠疫情中，各小区仍在管控，我征求你的意见，你说再续租一年，我说好，租房合同不变，仍然有效，继续执行一年”

10月8日程某微信告知冯某需要支付房屋租金，当天下午冯某告知程某“上次告诉你不租了，这个月20号之前就搬走”

租户冯某一审起诉请求：确认双方的事实房屋租赁合同关系于2020年9月18日解除；判令程某退还冯某未发生的租金4833元。

房东程某一审反诉请求：判令冯某赔偿程某提前解约违约金14500元，押金抵扣不予退还。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于，涉案合同到期后，双方是否就继续租赁一年达成合意。一审法院对此认为，根据冯某支付租金的频率（每三个月交一次）、电视费和停车费的时长（均为一年）、证人到庭陈述其与程某的沟通过程、程某履约过程中的主张（一直要求冯某承担违约责任）以及庭审过程中的陈述，结合日常生活经验，一审法院有合理理由相信双方就冯某按照涉案合同约定继续租赁涉案房屋一年已达成一致意见。双方通过口头协商的方式变更涉案合同关于租期的约定，即租期变更自2020年4月20日至2021年4月19日，其余条款均未变更。因此，双方成立定期租赁合同关系。冯某在租期内提出解除租赁合同关系，构成根本违约。

程某于2020年10月13日收回涉案房屋，系行使合同解除权，故双方之间的租赁合同关系于该日解除。冯某租金交至2020年10月19日，故程某应退还冯某2020年10月14日至2020年10月19日期间的租金。程某已收回涉案房屋，应当视为其认可涉案房屋在冯某使用期间没有损坏，故其要求冯某赔偿相应维修、清洁以及房屋空置损失等诉讼请求，一审法院均不予支持。因冯某构成根本违约，程某主张其赔偿违约金14500元，于法有据，一审法院予以支持。押金的性质应予抵扣其应负担的违约金，抵扣后，冯某无须再行赔偿程某违约金，程某亦无须退还冯某该笔押金。

案二

2018年9月22日，赵某（甲方、出租方）与代某（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定代某承租位于北京市昌平区暖气阳隔，租期自2018年9月22日至2019年9月21日，租金为每月1700元，房屋租金支付方式为押一付三，需提前30日支付至甲方指定账号；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1700元；租赁期满或合同解除后，房屋保证金抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿费用外，剩余部分应如数返还乙方（保证金不冲抵末期房租金）；

2018年9月25日，代某与赵某通话。代某表示因承租房屋为隔断间，担心会被拆除，觉得不安全，想将房子退租。赵某表示不同意退租，让代某自行转租。诉讼过程中，中介陈述带代某看房时告知过承租房屋为隔断房，代某签合同时没有任何异议，亦未提到隔断会被拆的情况。

代涛诉求：撤销一审法院判决，依法改判,确认代涛和赵文华的合同解除时间是2018年9月25日，并判决赵文华退还代涛各项费用9510元。 

法院认为：一、代某主张合同解除时间是2018年9月25日没有法律和合同依据。代某交纳3个月租金，1个月房租的押金，未交纳后续租金，赵某将涉案房屋于2019年1月25日转租给他人，双方之间的房屋租赁合同已经不再具备继续履行的条件，故一审法院确定合同解除时间是2019年1月25日并无不当，本院予以维持。

二、双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》第九条（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，房屋押金及卫生费等各项费用一律不退。1、不支付或不按照约定支付租金达3日的（含3日）。代某于2019年9月25致电赵某要求解除合同，但是赵某并未同意，双方之间并未解除合同达成一致，故在合同解除之前，代某理应按照合同约定支付租金5100元，故代某要求退还5100元的主张，本院不予支持。按照合同约定，代某应当支付第二次租金的时间是2018年11月22日，但其未支付，故赵某可以要求解除合同，房屋押金及卫生费等各项费用一律不退，故代某要求退还房屋押金及各项费用无依据，本院不予支持。对于赵某同意退还电卡押金200元，钥匙押金100元，本院不持异议。

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