回迁安置房屋指的是将农村集体土地上原有房屋搬迁后，在农村集体所有的土地上开发建设的回迁安置用房。对于安置房买卖协议效力认定问题，不能一概而论认为有效或无效，应当结合安置房土地属性、出售人与买受人是否具有集体经济组织成员身份、当地政策等多种因素综合分析。

安置房一般分为三类：

第一类，因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。

第二类，因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，一般没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第三类，国家为了改善民生对于库区、山区等村民进行移民而补贴建设的安置房。

此类安置房包含国家福利，移民以外的人员无权享有。对于倒卖或转让移民安置房指标侵害了国家利益，当然无效。另外，如果是对农村的拆迁，拆迁后对农民实行了农转非，村民成为居民，这时的安置房转让在身份上应没有过多的限制。但如并没有使农村土地变为城镇土地，则此类拆迁安置房转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，根据我国法律规定，此类房屋转让是被禁止的。

总之，只要安置房本身不存在上述转让的限制，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也是双方的真实意思表示，那么双方签订的安置房买卖合同就是合法有效的。

针对安置房的交易，给大家几点建议：

1、如果不具有集体经济组织成员身份，对于购买当地特定身份村民安置房行为，应当慎重对待。司法实践中，此类纠纷较多，从法院的作出的一些判决可得出，法院对于不具有集体经济组织成员身份而向集体组织成员身份（甚至出售人均不具有该身份）购买安置房、小产权房，法院基本操作思路是认定合同无效或解除。对于合同无效或解除时，要求出售方返还购房款等是否可主张违约金或资金占用费等问题，或出售方要求买受人支付房屋使用占用费等，法院一般会根据双方的过错等进行抵扣。

2、对于无法办理产权或产权不清晰的安置房等交易行为，法院认定无效概率很大，因此对待这类情况也应当慎重。

3、从交易安全角度出发，买卖双方应当保留必要证据，将来发生纠纷时，可最大限度维护自身合法权益。

（1）如从买受人角度，因合同可能涉嫌无效，则日后合同无效时，可能会主张要求返还购房款（违约金可能得不到支持）等问题，所以建议在支付购房款时尽量用银行转账而非现金交易方式，并且在转账中备注转账款的性质。如出售方或中介方承诺涉案房屋交易为合法，并承诺日后可办证等，建议买受人要保留出售方或中介的承诺证据，日后可作为主张返还购房款（可能会有资金占用费）的权利。

（2）如从出售人角度，因即使出售涉案房屋，但日后可能面临拆迁等利好消息而要求主张解除合同或合同无效，主张要求买受人退换涉案房屋（可能包括房屋占用使用费等），则建议保存在购买当时出售人已尽到涉案合同很可能无效，风险需由买受人承担的风险提示义务证据。