随着城市化进度的加快，越来越多的小区成型，配套的物业服务也会应运而生。物业服务是服务人在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，业主支付物业费的服务。因此物业公司的主要职责就是设施维修、环境维护和秩序管理，如果在这些方面做的不到位，就有可能面临收不上物业费的风险，严重的还有可能面临赔偿的风险。而一旦物业费收不上来，物业公司的服务质量将会进一步下滑，业主会更加不满意，拒交物业费，从此造成恶性循环。下面讲一下业主可以申请减免物业费的情形。

1、新房、未开通用水用电。物业费的收取应该从业主收到收房通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交房日期算起。如果开发商没有通知业主收房，或者因房屋质量问题未实际收房的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费。

2、物业服务合同到期后未续约。物业服务合同的权利义务终止后，虽然物业公司拒绝退出、移交，但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费是没有法律依据的。

3、放任安全隐患。对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范的行为，物业公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。

4、卫生管理不到位。物业公司可以自行进行垃圾清运，也可以承包给第三人进行垃圾清运，不管是物业公司自身原因还是承包人原因导致小区环境卫生差，垃圾清理不及时，小区臭气熏天、蚊蝇滋生，破坏了业主的生活环境，影响了业主的公共利益，业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。

不过物业公司也不用担心，物业费的减免条件还是比较苛刻的，就目前的法律和司法实践来讲，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在判断相关费用的交纳是否应当减免时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，还需要考虑全体业主的整体利益。

新出台的《民法典》对物业公司收取物业费方面也做了相应的约定。业主未按约定交纳物业费的，物业公司可以先行催告，在合理履行期仍未履行的，可以提起诉讼或申请仲裁。但是一定要注意，禁止采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式，也禁止采用或变相采用限制出入等方式催交物业费。2021年10月1日实施的《郑州市物业管理条例》针对这一规定专门制定了处罚条款，物业服务人采取停止或者限制供电、供水、供热、供气，限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。实践中这一规定同样适用于小区的车位管理费。

另外物业公司在管理过程中，应当妥善处置业主共有的公共收益，主要包括：依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；公共电信设施占用场地使用费等；共有部分被依法征收的补偿费用；公共收益的孳息；依法属于全体业主的其他收益。

　　公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业公司在经营过程中一定要遵纪守法，本着诚实守信服务业主的理念，努力经营，达到与业主共赢，与业主成为一家人的目标，使公司进入良性循环，共创美好明天。