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什么是借名买房？
借名买房是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记于他人名下，借名人实际享有房屋权益，且可以依据合同约定要求出名人办理房屋的所有权转移登记。
简单来说就是：自己由于某些原因不方便将房产登记在自己名下，例如限购，而借用他人的名义来购房。
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借名买房的裁判规则
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条：借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。
出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
简而言之：借名买房，实际购房人不能要求直接确认房产归自己所有，但是可以要求对方协助过户。
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实践误区
对于借名买房，虽然法院的裁判方向已经基本确定，但是实践中仍然有不少的当事人（实际购房人）选择直接向法院起诉要求判决确定房屋的所有权，得到的却是法院的“不予支持”。对此，法院的常见裁判观点如下：
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告虽主张涉案房屋是以被告之名进行代持，但最终登记在被告名下，根据上述规定，被告为涉案房屋的产权人。现原告未能提供证据证实房管部门在进行涉案房屋产权人姓名登记时存在错误，故原告要求确认涉案房屋归原告所有缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
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处理中的障碍
购房资格认定
自己作为实际购房人（出资人），要求房产代持人协助过户的前提是自己拥有购房资格，如果没有，法院是不会判决过户的。
如何证明自己拥有购房资格？最直接的方式是在不动产登记中心开具《购房资格证明》。
涉案房屋被抵押
需要涤除抵押权。实际购房人或者代持人出面还清贷款，注销抵押登记，再要求办理过户登记。
如果没有购房资格，在不能要求法院判决过户的情况下，可以要求解除“借名买房”合同，返还购房款。
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“借名买房”和“赠与”易混淆
借名买房法律关系需要借名人对于以下两个证明标准承担完全的举证责任：一是证明对于案涉房屋存在出资关系；二是证明双方之间存在借名登记的合意。
实践中，很多当事双方借名合意仅为口头约定，而无法提交书面约定。在这种情况下，如父母让子女夫妻代持房产，则法院很有可能会依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”认定父母的出资为赠与，则无法要求代持人协助过户房产或返还购房款。
因此，借名买房虽然经常发生在熟人之间，但是为规避被认定为其他法律关系的风险，建议将“借名买房”的合意用白纸黑字固定下来。
注意：本文总结的实践经验更多的是广州地区的！
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