合法的建设工程项目从立项开始，均需要取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，即“四证”。根据《城乡规划法》的规定，对于划拨土地，应先申请建设用地规划许可证，再办理国有土地使用权证，而后再办理建设工程规划许可证。对于出让土地，应先办理国有土地使用权证，再办理建设用地规划许可证，而后再办理建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证后，方属合法建筑。

      根据《城乡规划法》第40条、60条之规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提。未取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，进行建设是法律明确禁止的行为，根据《民法典》第153条之规定，以该建设行为为主要合同内容的建设工程施工合同应当认定无效。但在一审起诉前取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证或经有权主管部门予以批准建设的，可以认定有效。实践中存在以下情况：（一）工程建设时已经取得建设工程规划许可的，但在一审过程中该证书被撤销的，如何认定施工合同的效力？我们认为，对此需要区分情况：如果当事人以伪造资料等手段骗取建设工程规划许可证的，由于自始不具备规划许可证申领的条件，故合同自始无效。如果因当事人的履行行为导致规划许可证被撤销的，基于行政行为的确定力，后续规划许可证的撤销不影响已经签订施工合同的效力。（二）一审时没有建设工程规划许可证，二审时取得建设工程规划许可证，此时施工合同的效力如何认定？我们认为，建设工程施工许可证最迟应于一审起诉前取得，二审时取得的，施工合同仍认定为无效。

       对于未取得施工许可证所签订的建设工程施工合同效力如何？我们认为，虽然《建筑法》第7条规定了建设工程开工前应取得建设工程施工许可证，第64条规定对未取得施工许可证建设施工的予以处罚，但该规定系管理性规定，并非效力性规范，且施工许可证亦仅是行政主管部门对建设施工行为的行政管理措施，故未取得施工许可证，承包人可以追究发包人的违约责任或抗辩工期顺延，不影响施工合同的效力。另外，对未取得国有土地使用权证的，只影响国有土地使用权出让合同的效力，但不影响建设工程施工合同的效力。