律师观点分析

基本案情

金先生营业一家儿童娱乐馆。随着社会上父母对孩子课外培养的愈发重视，金先生的儿童娱乐馆生意也越来越好。

在这一前提下，正巧A市有一商场即将开业，商场招商部找上了金先生。经招商部宣传，该商场有一部分区域将划分为专门为儿童、青少年服务的各类衍生店铺，包括吃喝、生活用品、娱乐设施等等。商场将于2017年10月10日开业。

正巧有意向扩展业务的金先生听闻十分心动，多次考虑后，决定入驻。2017年5月10日，双方签订房屋租赁合同。2017年7月23日，商铺交付，金先生着手设计、装修。至2017年9月中旬，商场整体建筑工程尚未完成，金先生感到疑惑，遂至招商部询问。招商部告知金先生，商场建筑工程进度超出预期，他们重新设定开业时间为2018年1月29日，房租也是在商场开业后开始计算。等等理由，金先生感到气愤，但也没有办法，接受了招商部的解释。但金先生也留了个心眼，暂时放下了装修进度。

2017年年底，商场儿童区工程停止，处于半遗弃状态。金先生再去询问，商场的负责人告知，儿童区因资金问题已经无法开业，要求金先生搬到其他区域经营。而金先生要求退还已交的款项，商场负责人只愿意退还物业费，并说明租金要向B公司追讨，而保证金、押金拒不退还。

金先生气愤之余来到本所咨询。

案情分析及办案经过

咨询过程中，金先生提供了以下证据：租赁合同、房租物业等各项费用收据、装修工程报价单、微信聊天记录、微信朋友圈记录、录音。从金先生提供的各项证据中，基本可以确认上述案情发生的事实经过。

受托律师认为，本案关键证据有：

1、聊天记录、朋友圈、录音中商场承认，邀请金先生入驻的是儿童区。所以在儿童区无法开业后，要求金先生搬去其他营业区域，已属于违约且无理。

2、经查询租赁合同相对方确为商场外包的招商公司B公司。而物业费则交付给物业公司。所以不同费用的诉讼主体也有不同。

3、装修产生的各项费用，仅依据报价单，对方当事人大多情况不会认同，之后可能涉及评估。

在之后的诉讼过程中，对方提出的抗辩理由主要有：

1、商场虽然入驻较少实际已经开业；

2、对装修费用认为无法律依据；

3、租赁合同约定，如我方违约，不退保证金、押金。

   经过实地考察、装修评估，几次开庭后，最后法院判决支持了我方的大多诉讼请求。

法律依据

1、《合同法》第五条 公平原则

2、《合同法》第三十九条 格式合同

3、《合同法司法解释二》第六条 格式合同应尽的提示说明义务

4、《合同法司法解释二》第十条  格式条款认定无效的情形

5、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条  出租人违约的，承租人有权请求赔偿装修损失

提示：因本案发生在《民法典》实施之前，但涉及法律条文在新法中亦有规定。

律师建议

从上述案例可以看出合同内容的重要性。签订合同后，想要证明合同内容显失公平，格式条款无效，是非常繁琐且有风险的过程。我们一定要在事前考虑风险，规避风险。

我方金先生认为，格式条款不可避免，如本案想入驻该商场，就必须签他们的合同。事实上，在入驻之前，因对方招商需要，合同内容是可以双方协商、让步的。如果合同内容明确，或许无需走诉讼程序即可调解解决。