查封、扣押的房屋可以用于出租吗?

陕西华山律师事务所律师 艾文华

答案是：可以的，但是必须具备两个条件。

一是查封扣押的财产由被执行（保全）人保管。如果查封扣押的财产是由人民法院、委托的第三人或者申请执行（保全）人保管的，则不能使用和出租。

二是必须得到人民法院的同意。如果人民法院不同意使用，那也是不能出租的。

具体的法律规定如下：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条：查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十五条：人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用;由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产，人民法院和其他保管人不得使用。

不过查封扣押的房屋虽然可以出租，但承租人的承租权是受到一定限制的，在这种情况下，不再适用“买卖不破租赁”的原则。当租赁期间查封扣押的房屋发生所有权变动时，租赁合同存在终止的风险。

具体规定于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。