问：业主面对社会效益最大化需要有容忍义务吗？

答：需要。开发商将章先生的车位用于修建观景电梯前室内通道属于侵权，但是章先生要求恢复车位原状的请求，无法得到支持，因为业主面对社会效益最大化须有容忍义务。

相关案例：

事情缘起2010年，当时厦门市A大厦业主章先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买A大厦地下二层8号车位，价格为人民币40多万元。但是，在卖出8号车位后，开发商依据厦门市规划局的批准丈件，在该楼外部加建观景电梯。在章先生所购地下停车位的近旁，观景电梯及其前室通道占用到了6个地下车位，其中包括章先生的8号车位。事后，2011年1月，开发商函告章先生，愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止。但是章先生并没有接受开发商调换车位的方案，遂向法院提起诉讼，请求判令开发商停止侵占其所有的车位，恢复车位原状；另要求开发商每月1000元支付车位占有费，时间至恢复原状为止。

裁判思路：

1.原告章先生与开发商签订的合同是合法有效合同

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第44条第1款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第55条规定“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》、《合同法》所规定的条件，当事人签订合同时，同时具备上述条件便确认合同有效。本案中，章先生与开发商签订一份《商品房买卖合同》，购买厦门市A大厦地下二层8号车位，双方都属于自愿表示，内容真实有效，符合《合同法》的相关规定，属于合法有效合同而且合同签订后，章先生也向开发商支付了车位的款项，合同已实际履行，章先生就等待着接受车位进行实际使用。

2.开发商对章先生权益构成侵权

我国现行立法中的归责体系，明显采取了过错原则、无过错原则和公平原则三元并立的做法。我国《民法通则》关于归责原则的一般规定表现于三处；一是第106条第2款规定“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”这被学界认为是关于过错归责的规定；二是第106条第3款规定“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”此属无过错归责原则之规定，也无疑义；三是第132条规定“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”此即公平责任归责的法源。2009年12月26日新颁布的《侵权责任法》也做了类似规定。该法第6条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”补第7条规定：“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”第24条规定“受害人和行为人对损害的发生都没有过锆的，可以根据实际情况，由双方分担损失。”

那么，开发商是否存在过错呢？笔者认为，虽然开发商经过规划部门的批准而设置观景电梯，但是，开发商设置观景电梯的行为是在车位买卖合同签订之后，也就是开发商明知设置观景电梯，电梯前室通道会占用原告的车位，而事先未与原告协商或征求原告的同意，明显属于故意行为，被告存在过错，根据过错责任归责原则，其侵害了章先生的合法权益，使章先生无法使用车位，构成了侵权。

3.原告要求拆除电梯的诉求不应采纳

根据过错责任归责原则，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任，受害人只要证明侵权人的侵权行为成立如果侵权人不能证明自己的使用是经权利人同意的，法院将判其侵权成立。

笔者认为，法院的判决是合理的。其一是观景电梯造价200多万元，而原告的车位仅价值40多万元，二者差距大。采用观景电梯，楼盘建筑外观看起来比较时尚、灵动，也显出高档化，业主在乘坐电梯时都能享受到由上到下、由远及近观赏中庭及远处风景的美感，让出门或回家都像观光一样，每次乘电梯都是一种享受，这样，名牌观景电梯的造价比一般普通电梯造价贵得多。同时，对楼盘的品质提升亦有助益。其二，物权受到侵害，权利人要求恢复原状，存在例外情况。《合同法》规定，强制实际履行有三种例外情形，其中包括“标的不适于强制履行或者履行费用过高”其三，不利于社会效益最大化。本案中，该电梯经规划行政许可合法建设，价值达200多万元!且该观景电梯已建成投入使用，一旦恢复原状，损失将远远大于章先生所购车位的价值，造成社会财富的极大浪费，对社会效益极不经济。

4.业主面对社会效益最大化须有容忍义务

容忍义务的本质特征是面对公共利益、社会利益或大多数人的利益，受害方在利益受到侵害时应当容忍。本案中，章先生虽然利益受到侵害，无法得到自己购买的车位，但是，法院一、二审判决开发商支付原告章先生车位占用费，驳回原告的其他诉讼请求后，开发商表示可以采取更换车位、折价赔偿等其他方式对章先生予以补偿，章先生也同意在庭外与开发商解决，也获得相应的车位补偿。作为业主，章先生理解了法官社会效益最大化的判决内涵，尽了其作为业主的容忍义务。因此，建议业主和开发商面对社会利益、公共利益时，双方尽可能协商，不要无谓地浪费过多诉讼精力，对构建和谐社区尽一份容忍义务。

5.开发商应尽善后义务

本案中，开发商作为企业公民，理应遵循民法基本原则，平等地善待业主，做好沟通解释工作；当遇到与业主协商未果的情况时，即便涉及社会公众利益，也应耐心细致地做好危机公关管理，积极主动替业主着想，提供解决方案，而不是对业主的反对意见简单化地采取漠视态度，把生米做成熟饭，事后再来释出愿意把未卖的最好的车位由章先生挑选直到满意为止等态度，显然，事前沟通和事后弥补两种处理模式，出发点完全不同，当事相对方的感受即有天壤之别。本案中，开发商采取事后弥补的处理模式，由于预设将业主处于不对等的地位，难以平复业主的负气，双方矛盾日益尖锐化的后果就是难以避免的、接踵而至的诉累无关胜负，诉争伊始，开发商的商誉难免遭受负面影响。因此，建设“无讼社区”需要将敬畏法律转化为精细化管理的理念，并在实务中一以贯之。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著